Плата за землю под строительством формирует стоимость ос

Плата за землю под строительством формирует стоимость ос – все о налогах

Источник: http://aktbuh.ru/

Компаниям следует более внимательно подходить к формированию в учете стоимости основного средства, которое строится собственными силами. При МСФО в стоимость такого актива включаются данные из нескольких статей учета.

Чтобы прочитать статью, пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь

Не секрет, что при подготовке финансовой отчетности по МСФО каждая компания может выделить для себя показатели, формирование которых наиболее трудоемко. Очень часто таким показателем является балансовая стоимость основных средств (далее — ОС) и незавершенного строительства, а также связанные с ней раскрытия.

Речь в этой статье пойдет о формировании стоимости объектов незавершенного строительства. Со стоимостью материалов и оборудования, а также услугами субподрядчиков все понятно.

Обратите внимание

Первые два вида затрат должны быть включены в себестоимость объекта с учетом всех невозмещаемых налогов, импортных пошлин, предоставленных скидок и возмещений.

Основные вопросы у бухгалтера вызывает возможность отнесения на себестоимость объекта незавершенного строительства других затрат, связанных со строительством. Рассмотрим эти затраты и порядок их отражения в учете и отчетности.

Прямые затраты

МСФО (IAS) 16 «Основные средства» (далее — МСФО 16) предполагает капитализацию следующих видов прямых затрат, непосредственно связанных с приведением актива в то состояние, в котором руководство компании запланировало его эксплуатацию:

  • (a) затраты на выплату вознаграждений работникам (МСФО (IAS) 19 «Вознаграждения работникам»), непосредственно связанные со строительством или приобретением объекта ОС

Обратите внимание, что имеется в виду не только фонд оплаты труда и отчисления в социальные фонды, но и, при наличии, расходы на негосударственное пенсионное обеспечение или выплаты акциями;

  • (b) затраты на подготовку площадки

Данная статья может быть очень большой по стоимости, например в ситуации, когда для строительства объекта ОС был приобретен земельный участок с имеющимися постройками, стоимость сноса которых (для приведения площадки в состояние готовности для стройки нового объекта) тоже должна быть учтена в себестоимости этого объекта.

Кроме того, в составе затрат на подготовку площадки под строительство можно учесть стоимость операционной аренды в том случае, если площадка арендуется до момента передачи права собственности на землю или права ее аренды;

  • (c) первоначальные затраты на доставку и производство погрузочно-разгрузочных работ
  • (d) затраты на установку и монтаж

Включается оплата подрядчикам, оказавшим услуги по доставке и производству погрузочно-разгрузочных работ, либо затраты на выплату вознаграждения работникам в случае выполнения этих работ собственными силами;

  • (e) затраты на проверку надлежащего функционирования актива после вычета чистой выручки от продажи изделий, произведенных в процессе доставки актива в место назначения и приведения его в рабочее состояние (например, образцов, полученных при проверке оборудования)

Фактически это затраты на пусконаладку и тестирование объекта строительства;

  • (f) выплаты за оказанные профессиональные услуги

Прямыми затратами при приобретении объекта строительства, скорее всего, будут услуги агентов/брокеров недвижимости, которые подобрали земельный участок для застройки, или юридические/нотариальные услуги по оформлению собственности на актив.

Капитализация процентов

Кроме прямых затрат, перечисленных непосредственно в МСФО 16, очень важной составляющей стоимости объекта могут являться капитализированные затраты по займам, предусмотренные МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам».

Затраты по займу представляют собой расходы по процентам, рассчитываемые с использованием метода эффективной ставки процента.

В случае привлечения займа/кредита на рыночных условиях эффективной будет процентная ставка, предусмотренная договором.

Затраты, связанные с финансовой арендой. Когда компания при приобретении объекта ОС использует договор финансовой аренды (лизинга), для целей МСФО это фактически означает оплату объекта путем привлечения финансирования.

Ведь согласно стандартам будет признан одновременно актив и обязательство по его оплате. Но признан он будет не в полной сумме выплат, а по той же системе, что и в предыдущем пункте, то есть по стоимости, по которой он был бы приобретен на условиях незамедлительной оплаты.

Каждый лизинговый платеж будет состоять из погашения основной суммы и погашения начисленных процентов.

Курсовые разницы, возникающие в результате привлечения займов в иностранной валюте, в той мере, в какой они считаются корректировкой затрат на выплату процентов. Конечно, данный пункт стандарта не предполагает, что все курсовые разницы, которые относятся к процентным расходам, также относятся и к затратам по займам.

То есть, например, курсовая разница при оплате процентов в евро будет меньше, чем процентные расходы по займу, выраженному в рублях.

Имеет смысл ограничить признание в качестве затрат по займу той суммой курсовой разницы, которая может быть рассчитана как разница между суммой к оплате в рублях при привлечении займа в иностранной валюте и суммой к оплате в рублях при привлечении займа в рублях с аналогичной ставкой.

Самое простое — если у компании есть целевой кредит на строительство. Тогда все затраты по данному кредиту капитализируются в стоимости конкретного объекта.

Важно

Но если часть займа, пока не использованная для финансирования строительства, приносит доход (например, ее положили на депозитный счет в банке), то капитализированные затраты по займу должны уменьшаться на сумму полученных процентов по депозиту.

Ставка капитализации = Средневзвешенная сумма затрат по займам : Остаток непогашенных нецелевых займов х 100%

Данная ставка затем умножается на сумму затрат на строительство, произведенную за отчетный период (см. пример ниже).

Сумма капитализированных в периоде затрат по займам не может превысить общую сумму затрат по займам этого периода. А вот сумма дохода от временного использования заимствованных средств уже не будет уменьшать сумму капитализированных затрат, так как этот доход не будет относиться напрямую к процессу строительства актива.

В ходе строительства возможны перерывы, обусловленные необходимостью (например, на оформление документации, на ожидание необходимых для соблюдения технологии погодных условий и прочее).

Если ожидание является обязательным, капитализацию необходимо продолжить.

Сумма процентов, капитализированных в стоимости строительства в каждом отчетном периоде, должна раскрываться в отчетности.

Затраты на демонтаж ОС и восстановление природных ресурсов

В случае если у компании есть обязательства по демонтажу ОС и (или) восстановлению окружающей среды после завершения их использования, в первоначальную стоимость объекта строительства должна быть включена сумма резерва под такие действия.

Подобные резервы создаются тогда, когда у компании уже есть обязательство, возникшее в результате прошлого события. В случае строительства — это момент начала стройки. Как только заложен фундамент, например завода, возникает обязательство по последующему демонтажу этого фундамента и восстановлению окружающей среды.

Источник: http://nalogmak.ru/bankrotstvo/plata-za-zemlyu-pod-stroitelstvom-formiruet-stoimost-os-vse-o-nalogah.html

Как отражается в учете организации плата за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Как отражается в учете организации плата за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (у муниципалитета), если часть земельного участка предназначена для строительства собственными силами объекта недвижимости?

Согласно договору арендная плата уплачивается ежемесячно в размере 80 000 руб., расчетные документы на сумму арендной платы выставляются арендодателем ежемесячно.

Половина земельного участка, согласно сметной документации, предназначена для строительства здания производственного цеха. Вторая половина используется для складирования материально-производственных запасов.

Совет

Для целей налогообложения прибыли организация для учета доходов и расходов применяет метод начисления.

Гражданско-правовые отношения

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется организации в аренду на основании заключенного договора аренды (п. 2 ст. 22, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ) .

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами и должны учитывать особенности, предусмотренные ст. 39.8 ЗК РФ (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

Размер платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном ст. 39.

7 ЗК РФ, в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Размер арендной платы указывается в договоре аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В данном случае арендная плата, в соответствии с договором, уплачивается ежемесячно.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

По общему правилу исходя из нормы п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ арендаторы муниципального имущества признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю-муниципалитету, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Обратите внимание

Однако из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка – это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 3 ст. 41, ст. ст. 42, 62 Бюджетного кодекса РФ).

Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами (к которым, как было рассмотрено, относится и плата за аренду муниципального земельного участка) не облагаются НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается.

По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

Соответственно, у организации в отношении указанной арендной платы не возникает обязанностей налогового агента, предусмотренных п. 3 ст. 161 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В общем случае арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Источник: http://narodirossii.ru/?p=14216

Включать ли аренду земли в стоимость здания при его строительстве?

ПодробностиКатегория: Подборки из журналов бухгалтеруОпубликовано: 23.07.2017 00:00

Источник: http://www.klerk.ru/buh/

В ходе налоговой проверки возник спор по вопросу полноты формирования налогоплательщиком первоначальной стоимости построенного здания. Дело в том, что налогоплательщик не включил в его стоимость свои платежи за аренду земельного участка, на котором было возведено это здание, а налоговый орган посчитал, что эти платежи должны быть включены в его стоимость.

Спор носил принципиальный характер, поскольку от этого решался вопрос превышения ограничения не более 100 млн.руб. остаточной стоимости ОС при применении налогоплательщиком упрощенного режима налогообложения. Советы как попытаться отстоять позицию (интересы) налогоплательщика в этой ситуации дает генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай Некрасов.

Мы считаем необоснованным увеличение налоговым органом первоначальной стоимости этого объекта на сумму около 18 млн.руб. арендных платежей за аренду земельного участка именно в связи со строительством на нем спорного здания. Утверждая это налоговые инспекторы сослались на положения п.

8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» в той его части, что фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются …иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

По их мнению суммы арендной платы за пользование данным земельным участком, полученным налогоплательщиком в пользование для строительства здания относятся к тем самым «иным» затратам, непосредственно связанным с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Но мы не разделяем такую точку зрения налоговых инспекторов и совершенно иначе трактуем ту правовую норму, на которую ссылается ИФНС. В понимании нашем понимании его платежи за аренду земельного участка не являются затратами, непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Несомненно, что это здание построено именно на этом земельном участке и что это земельный участок взят налогоплательщиком в аренду именно с целью строительства на нем этого здания.

Читайте также:  Проданная ип «бизнес-недвижимость» облагается налогом в рамках усн

Однако эти обстоятельства вовсе не означают, что платежи за аренду этого земельного участка являются непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств, по следующим причинам:

Важно

Прошу заметить, что когда мы говорим о наличии связи земельного участка с построенным зданием, то мы ничего не говорим о платежах за аренду этого земельного участка и о наличии непосредственной связи этих платежей со строящимся зданием.

А ведь в нашем споре речь идет именно о стоимости, о стоимостном показателе строящегося здания, о формировании его первоначальной стоимости.

Следовательно, и говорить (рассуждать) в данном случае необходимо не о самой земле а о ЗАТРАТАХ на аренду этой земли, и о наличии и (или) отсутствии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи этих платежей с сооружением и изготовлением этого объекта. Т.е. ровным счетом так же, как говорит нам об этом п.8 ПБУ 6/01.

Общепризнано, что в любом нормативном акте каждое слово, каждая запятая, имеет свое значение. Недаром есть легенда про фразу – «казнить нельзя помиловать», в которой её смыcл изменялся буквально на противоположный только из-за того, в каком месте этой фразы поставить запятую.

Так и в нашем случае, в нормативной фразе содержится совершенно определенный набор слов: затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств. Т.е. законодатель не просто так вставил слово «непосредственно» в совокупности со словами «приобретением, сооружением, изготовлением» этого объекта.

Следовательно, законодатель, говорит именно о РАСХОДАХ и о их связи не просто с объектом ОС, а о наличии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи этих расходов с самим процессом изготовления этого объекта ОС.

А в нашей ситуации, налоговый орган говорит о наличии связи арендуемого земельного участка со строящимся на нем зданием и ничего не говорит о наличии НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ связи арендных платежей с процессом строительства здания. Но это же не одно и то же.

Если именно оценивать эту нормативную фразу взвешивая каждое ее слово, то становится очевидно, что от уплаты (или неуплаты) налогоплательщиком этих арендных платежей за землю в процессе непосредственного сооружения этого объекта ОС с самим строящимся объектом ОС от этих платежей (от этих затрата) ровным счетом ничего не происходило. От этих арендных платежей за землю непосредственно не изменился ни один из этапов подготовки к строительству здания ни самого строительства здания, сам объект ОС не рос, не увеличивался, не изменялся. Одним словом, с ним ровным счетом ничего не происходило.

Следовательно, нельзя признать, что платежи налогоплательщика за аренду этого земельного участка являются как раз теми затратами, которые непосредственно связаны с приобретением, сооружением и изготовлением этого объекта основных средств. На наш взгляд, они являются обычными общехозяйственными затратами налогоплательщика и иными аналогичными текущими расходами налогоплательщика. И об этом прямо написано самим законодателем буквально в следующем абзаце п.8 ПБУ 6/01.

В подтверждение правомерности и справедливости именно нашего подхода к этому вопросу приведем следующую дополнительную аргументацию:

  • Если бы, аренда земельного участка так и не завершилась бы возведением здания (а такой результат вполне мог быть), то тогда явно на этом участке не возникло бы никакого объекта ОС, и что тогда делать с этими платежами? Куда их отнести? Явно только к общехозяйственным расходам, поскольку очевидно, что сами по себе платежи за аренду земельного участка, взятого для строительства здания, само здание не образуют и на его строительство (возведение) непосредственно никак не влияют.
  • Часто мы видим так называемые «замороженные» строительные объекты. В этой ситуации арендные платежи за землю все так же поступают в бюджет, поскольку аренда земельного участка продолжается, но само здание при этом не строится, следовательно, от внесения этих платежей в бюджет непосредственно с процессом возведения этого здания ничего не происходит.
  • Так же мы часто видим, когда затягиваются сроки строительства зданий. Планировали построить здание за 1 год, а фактически строили, например 2-3 года. В этой ситуации арендные платежи за землю, уплаченные за 2-3 года аренды вместо запланированного 1-го года, ровным счетом ничего не измелили в процессе строительства этого здания, они его не увеличили, не сделали его прочнее, не сделали его долговечнее. Значит никакой непосредственной связи этих платежей с процессом его возведения (сооружения) нет.
  • Часто мы видим, что когда продают здание, стоящее на земле, которая тоже находится в собственности продавца, то в договоре купли-продажи отдельно указывают два продаваемых объекта: отдельно объект – само здание и отдельно объект – сама земля. Почему мы так делаем? Потому что земля сама по себе является отдельным самостоятельным объектом учета.
  • И еще аргумент. Никто и ничто не мешало российскому законодателю в ПБУ 6/01 прямо и однозначно указать, что арендные платежи за землю, взятую в аренду на период строительства, увеличивают стоимость возводимых объектов ОС. Однако российский законодатель этого до сих пор не сделал. Почему? На наш взгляд, ответ очевиден. Потому что земля является объектом сама по себе. И с ней (с землей) как с отдельным учетным объектом в ходе строительства на ней здания, ничего не происходит. Землю мы прежде всего оцениваем с позиции ее площади, даже если это совершенно разные категории земли. А площадь земельного участка в ходе строительства здания не изменяется. Отдельно отметим, что земля как самостоятельный объект учета (если она находится в собственности) даже не амортизируется, потому что законодательно установлено что она (земля) никогда не утрачивает своей стоимости, не теряет её со временем. Даже если человек во время пользования землей что-либо с этой землей делает, сеет на ней и пашет, копает в ней котлованы и строит здания, то она (земля) все равно является сама по себе особым и самостоятельным объектом, что бы мы с ней ни сделали. Можно, например, снести все строения, незаконно построенные на земельном участке, а земля как объект учета все равно останется неизменной.

Следовательно, платежи за аренду земли неправомерно соотносить с … иными затратами, непосредственно связанными с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств, о котором сказано в п.8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». На основании вышеизложенного налогоплательщик считает необоснованным увеличение налоговым органом первоначальной стоимости строящегося здания на сумму 18 млн.руб. на сумму арендных платежей за аренду земельного участка.

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/64132-vklyuchat-li-arendu-zemli-v-stoimost-zdaniya-pri-ego-stroitel-stve.html

Аренда земельного участка под возведение объекта основных средств (Николаев С.)

Дата размещения статьи: 01.02.2017

Разберемся, когда затраты на аренду участка, занятого недвижимым объектом основных средств, будут в полном размере относиться на расходы и учитываться в регистрах бухгалтерского учета и для целей налогообложения.

Покупка земли

При возведении объекта недвижимости кроме денег застройщику еще в обязательном порядке нужен и земельный участок, на котором этот самый объект будет находиться. Он может быть приобретен застройщиком в собственность либо взят в аренду.

Затраты на покупку земли с подписания акта приема-передачи с собственником и до завершения строительства подлежат включению в первоначальную стоимость объекта. Ведь они напрямую связаны с его возведением (п. 8 Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее – ПБУ 6/01), п. 1 ст. 257 НК РФ).

Совет

Таким образом, в регистрах бухгалтерского учета эти затраты за весь период строительства подлежат отражению проводками:Дебет 08 Кредит 60.

Аренда участка

Но также возможен и вариант, при котором объект возводится на участке, который уже давно арендуется организацией, на нем размещены другие объекты, эксплуатируемые не первый год. И арендная плата за участок в регистрах бухгалтерского учета относится на расходы по основной деятельности, что ежемесячно подлежит отражению записью:Дебет 25 (26, 44 и др.) Кредит 60.

Для целей налогообложения прибыли расходы на аренду земельного участка следует признать прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

В зависимости от принятой организацией учетной политики для целей налогообложения данные расходы могут быть признаны:- как прямыми (включаться в себестоимость продукции, работ, услуг и уменьшать налогооблагаемую прибыль в момент реализации);- так и косвенными (уменьшать налогооблагаемую прибыль каждый отчетный период).

Принятие решения о начале строительства нового объекта на части участка должно быть оформлено соответствующим организационно-распорядительным документом.

С этого момента арендная плата за часть участка, отводимую под строительную площадку, на наш взгляд, должна подлежать отнесению на затраты по строительству объекта и в регистрах бухгалтерского учета отражаться проводкой:Дебет 08 Кредит 60.Для целей налогообложения прибыли арендная плата за выделенный под строительство участок с этого же момента должна включаться в затраты по возведению объекта.

Начисление амортизации по ОС

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/21967

Учет земельных участков

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

Согласно законодательству России, земельные участки включаются в категорию объектов ОС. Но для того, чтобы отразить в учете недвижимое имущество в виде земельного участка в составе основных средств, необходимо действовать в соответствии с требованиями положения по бухучету 6/01.

В нем говорится о том, что активы учитываются в бухучете как ОС в соответствии с несколькими правилами:

  • Земля приобретается для того, чтобы его использовали в производственных нуждах, для исполнения работ, предоставления услуг, для управленческих потребностей компании;
  • Срок эксплуатации участка не менее 12 месяцев или на период стандартного операционного цикла;
  • Предприятие не планирует заниматься дальнейшей перепродажей актива;
  • Участок может организовать доход компании в будущее время.

Исходя из этих правил, вытекает особенность учета земельного участка, когда предприниматель планирует перепродать его до истечения срока в 12 месяцев.

В данной ситуации, даже если до реализации актив использовался для проведения хозяйственных операций и приносил организации прибыль, или же был во временном пользовании за определенную плату у другой стороны, то к основным средствам его относить всё же не рекомендуется. Самым оптимальным вариантом в бухучете будет отразить его в составе товаров.

Расходы на приобретение земельного участка

Затраты, понесенные на покупку земельного участка, который был учтен как основные средства, регулируется пунктом 8 положения по бухучету 6/01. Изначальной ценой объекта, купленной за плату, будет признана цена фактических затрат предприятия на покупку или на строительство и изготовление.

Бухгалтерский и налоговый учет земельных участков

Исключением является налог на добавочную стоимость.

К фактическим расходам на покупку, строительство и изготовления основных средств относятся:

  1. Средства, выплачиваемые согласно договорным отношениям с продавцом, в дополнение к этому сюда включена сумма, выплаченная за приведение земельного участка в состояние, когда его можно использовать;
  2. Денежные средства, поступающие предприятиям за строительные работы согласно договору подряда или другим контрактам;
  3. Деньги, выплаченные иным компаниям, за обеспечение необходимой информацией и проведение консультаций, которая относится к покупке основных средств;
  4. Сборы и пошлины на таможне, налоговые выплаты в бюджет государства, которые так же касаются покупки основных средств;
  5. Вознаграждения и иные выплаты сторонним компаниям или предпринимателям, выступающим в качестве посредников в каких-либо операциях, относящиеся к основным средствам;
  6. Другие убытки, которые отражаются в бухгалтерском учете в связи с покупкой, строительством объектов недвижимого имущества на земельном участке организации.
Читайте также:  Как предъявить к вычету ндс по основным средствам или оборудованию?

Если сделать вывод из этой информации, то становится ясно, что практически во всех случаях цена на земельный участок будет формироваться из суммы покупки и госпошлины за проведение процедуры регистрации права собственности. Более того, в изначальную цену недвижимого имущества компании будут входить убытки на вознаграждения для юридических организаций, сумму процентов по займам и многое др.

Учет земли в бухгалтерском учете

Учет земельного участка в бухгалтерском учете во много будет зависеть от цели использования. Процесс приобретения и дальнейшее его использования будут отражаться по разным счетам. Например, государственная пошлина на приобретение будет отражена как дебет 68 кредит 51, а учет земельного участка в составе основных средств отражается по дебету 01 кредиту 08.

Поэтому для того, чтобы избежать ошибок и недоразумений с государственными контролирующими органами, лучше всего воспользоваться услугами сторонней бухгалтерской компании. Тогда учет земли в бухучете пройдет без сложностей и с максимальной выгодой.

Является ли земельный участок объектом основных средств?

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Являетсяли земельный участок объектом основных средств?

В первую очередь выясним, является ли земельный участок объектом основных средств в целях налогообложения прибыли. Согласно абз. 1 п. 1 ст.

257 НК РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров(выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

При этом из названия указанной статьи следует, что в ней установлен порядок определения стоимости амортизируемого имущества. Отсюда можно сделать вывод, что основные средства являются амортизируемым имуществом. Но ко всем ли основным средствам это относится?

Понятие амортизируемого имущества приведено в п. 1 ст. 256 НК РФ.

Обратите внимание

Таковым признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности(если иное не предусмотрено гл.

25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью свыше 40 000 руб.

Однако в силу п. 2 ст.

256 НК РФ земля и иные объекты природопользования(вода, недра и другие природные ресурсы) наряду с материально-производственными запасами, товарами, объектами незавершенного капитального строительства, ценными бумагами, финансовыми инструментами срочных сделок не подлежат амортизации. Следовательно, по мнению автора, земельные участки не являются амортизируемым имуществом. Означает ли это, что их не следует считать и основными средствами? Ответ неоднозначен в силу наличия неопределенности в нормах Налогового кодекса.

Как организовать учет земельных участков

В то же время среди судей есть мнение о том, что земельные участки, приобретенные в производственных целях, относятся к основным средствам, не подлежащим амортизации(Постановления ФАС СЗО от 16.10.2012 по делу N А05-9110/2011, от 30.03.2012 по делу N А13-1127/2011). На такой же позиции, по сути, настаивает и Президиум ВАС РФ(см. Постановление от 14.03.2006 N 14231/05).

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля относится к объектам, не подлежащим амортизации, что означает использование земельных участков без уменьшения их стоимости и потребительских свойств на протяжении всего срока эксплуатации.

Поэтому ее стоимость не переносится на производимую организацией продукцию.

Основания относить затраты, направленные на приобретение земельных участков, к материальным или прочим расходам, в составе которых учтены иные расходы собственников земли, землевладельцев и землепользователей, отсутствуют.

И продолжение: в отношении объектов основных средств предусмотрено включение понесенных организацией затрат по приобретению, сооружению, доставке и доведению до состояния, в котором эти объекты пригодны для использования, в расходы, связанные с производством и реализацией, только путем начисления сумм амортизации. Отсутствие в гл. 25 НК РФ норм об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации лишает общество возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы.

Данное Постановление было взято на вооружение налоговиками, о чем свидетельствует Письмо ФНС России от 31.05.2006 N ШС-6-14/557@. Еще ранее чиновники излагали свою точку зрения следующим образом(Письмо от 15.04.2005 N 02-1-08/70@). Поскольку гл.

25 НК РФ не установлено специального режима учета стоимости земли, налогоплательщик имеет право на применение общего порядка учета стоимости имущества, не являющегося амортизируемым, который предусмотрен пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Согласно этому подпункту к материальным расходам относятся затраты на приобретение инструментов, приспособлений, инвентаря, приборов, лабораторного оборудования, спецодежды и других средств индивидуальной и коллективной защиты, предусмотренных законодательством РФ, и другого имущества, не являющегося амортизируемым. Стоимость такого имущества включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере его ввода в эксплуатацию.

Однако при применении указанных норм законодательства в части признания стоимости земельных участков необходимо учитывать, что ни законодательство РФ, ни нормативные(ненормативные) правовые акты не содержат критериев определения даты ввода в эксплуатацию земельных участков. Отсутствие такой даты делает невозможным включение стоимости земельных участков в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль в порядке, предусмотренном пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Источник: https://obd2bluetooth.ru/uchet-zemelnyh-uchastkov/

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можете приобрести землю в личную собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. К счастью необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Но первоначально следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же.

Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Важно

Частник или фирма может ориентировать на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные аппетиты.

Поэтому, чтобы внести ясность, необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и одна влияет на другую. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды. Реальные цифры каждого коэффициента приведены в конце статьи.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Это цена устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений ситуации. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения.

По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

  1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
  2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
    • инженерная и строительная ценность;
    • социальная, экономическая роль;
    • природные качества территории;
    • историческая и архитектурная ценность
    • прочие параметры.

Еще раз: немаловажную роль имеет назначение земельного участка в формировании ее арендной стоимости. Стоимость аренды сельскохозяйственной земли существенно ниже стоимости аренды земли под строительство торговых площадей или же жилого дома.

Необходимо понимать тот факт, что стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 тысяч рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличается. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в горадминистрации или же в сельском совете.

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли. Так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной ценой.

  1. При кадастровой оценки официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
  2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
  3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
  4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивается стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
  5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине будет регулярно затапливаться.
  6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая оценка земли должна соответствовать её рыночной стоимости. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой оценки.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуация в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес.

Как вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть.

Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

Читайте также:  Могли ли в 2019 г. российские организации корректировать кадастровую стоимость недвижимости с учетом периода фактического владения?

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется, чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

И вдруг в 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Совет

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег.

Но интересно то, что стоимость аренды и цены на земли сельскохозяйственного назначения не только падали медленнее, но даже пошли в рост.

Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан.

Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений (читай земли) сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать.

А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, цена аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо.

Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5 процента от ее оценочной кадастровой стоимости.

Обратите внимание

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом.

Так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать, и наметился незначительный рост.

Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в период с 2018-2019 годы стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого мы её берем у частника или у государства.

Формула для расчета аренды государственных земель

А = К * %

Где:
А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
К – кадастровая стоимость земли;
% — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами; 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды; 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;

2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Формула для расчета аренды частных земель

Формула такова:

А = Ц * %

где:
А – арендная плата в год;
Ц – рыночная цена земли;
% – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Несколько замечаний по второй формуле

Учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую оценку. При этом факторы увеличивающие стоимость не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2016 года заключался в декабре 2015 года, то размер ставки составит 8,25% — ставка ЦБ в 2015 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%.

Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых.

Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем абстрактного Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

  • Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%
  • Рыночная стоимость – 100 000 рублей
  • Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.

  • Кадастровая цена – 300 000 рублей
  • Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
  • Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в беспрепятственное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/zemlya/arenda-uchastkov/raschet-platy-razmer.html

Как определяется и от чего зависит стоимость аренды земельного участка?

Земля может быть арендована у государства на срок не более 49 лет. Договор может также предполагать право выкупа арендованного надела. Существенным условием заключаемого договора является величина арендной платы за использование земли.

Стоимость аренды земли у государства зависит от комплекса факторов. Первоочередное значение имеет регион расположения земли, ее площадь, предназначение, а также другие показатели.

За арендодателем закреплено право самостоятельно определять размер арендной платы, а арендатор может соглашаться на предложенные ему условия, либо искать вариант подешевле. Цена в данном случае определяется по рыночным законам и зависит от соотношения спроса и предложения.

От каких факторов зависит размер стоимости аренды земли?

В 2009 году было принято постановление Правительства, которое регламентирует принципы определения стоимости земель, которые передают в пользование гражданам или юрлицам. В нем прописаны основные факторы, влияющие на цену арендуемых у государства земель. В числе ценообразующих параметров арендной платы выделяют:

  • кадастровую стоимость земли (это основополагающий параметр);
  • рыночную стоимость надела (используется только при отсутствии актуальной кадастровой оценки);
  • результаты проведенных торгов;
  • размер земельного налога;
  • ставка оплаты, которая определяется исходя из сроков аренды.

Сам порядок внесения арендной платы, ее величина, специфика и периодичность платежей прописываются в договоре аренды.

В Земельном кодексе определяется 7 категорий участков в зависимости от их целевого назначения. Это земли поселений, с/х назначения, спецназначения, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, госзапаса. Такое распределение принято для рационального землепользования и сохранения свойств земель.

Так, участок сельхозназначения будет на порядок дешевле земли, арендованной под ИЖС. Земли под огородничество могут быть еще ниже по цене.

Важно

Большая часть земель в России находится в региональной или муниципальной собственности. Поэтому местными властями обычно корректируется базовая ставка, зафиксированная на федеральном уровне, с учетом уровня экономического развития и региональной специфики.

Арендная плата определяется с учетом зонального и поправочного коэффициента. Зональный коэффициент учитывает ценность земли, ее особенности и окружающую среду. Он всегда учитывается в процессе определения кадастровой стоимости на арендованный земельный участок.

Очевидно, что при определении арендной ставки не может не учитываться площадь участка.

Как формируется цена на аренду земельных участков?

Условия и порядок формирования арендной платы зависит от ее собственника:

  • плата за использование земель федерального ведения устанавливается Правительством;
  • региональных земель — субъектами РФ;
  • муниципальных земель — муниципалитетами.

Цена аренды земельного надела определяется на основании кадастровой стоимости. Без проведения межевания и кадастровой оценки земельного надела он просто не может быть передан в аренду. Кадастровая стоимость в свою очередь максимально приближена к рыночной.

Обычно арендная плата определяется с учетом результатов торгов, проводимых местными властями. Их победителем становится лицо, которое предложит наибольшую годовую ставку аренды.

На период строительства объекта недвижимости в расчет может браться льготная ставка 0,6% от кадастровой цены (для земель под ЛПХ или ИЖС).

Кадастровая оценка земель проводится по единой методологии, чтобы проведенная экспертиза была сопоставима для всей территории страны.

Первоначально землю оценивают на межрегиональном уровне и определяют среднюю стоимость участка 1 га земли определенного целевого назначения.

Затем разрабатывается система показателей, которая влияет на кадастровую стоимость.

Совет

Например, для сельхозземель выявляется оценочная продуктивность и затраты, стоимость производства валового продукта, доход с ренты и удельный показатель кадастровой цены.

Если кадастровая оценка устарела (ее возраст превышает 3 или 5 лет в зависимости от месторасположения участка), тогда учитывается рыночная стоимость.

Важные особенности расчета цены на аренду земли

Льготы на аренду земли

Предусмотрены ли льготные ставки по аренде для некоторых категорий граждан? Вопросы аренды земельных участков регулируются нормами регионального и муниципального законодательства. Поэтому именно на местном уровне решаются вопросы, какие социальные слои могут быть наделены правом льготной аренды.

При оформлении договора указанным категориям граждан необходимо предъявить доказательства своего права на льготы. Это может быть удостоверение ветерана, медицинское заключение об инвалидности и пр.

Что касается пенсионеров, то для них порядок льготного оформления земель в аренду определяется местным законодательством. Во многих регионах арендные договора с лицами пенсионного возраста заключаются на общих основаниях без каких-либо ценовых преимуществ.

Стоит учитывать, что если лицам на региональном уровне предусмотрено освобождение от земельного налога, то это не означает, что у них также будут льготы по аренде.

Таким образом, в числе основных показателей, влияющих на стоимость земельных угодий можно выделить базовую федеральную ставку, поправочный и зональный коэффициент, площадь земли. При определении минимальной цены властями учитывается кадастровая стоимость участка, а годовая арендная плата устанавливается в размере 0,6-1,5% от нее.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/stoimost

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector