Если доля в квартире продается как самостоятельный объект, вычет можно получить полностью

Размер вычета при продаже доли в недвижимости по отдельному договору (письмо ФНС) (#4390)

Если предметом договора купли-продажи является доля в недвижимом имуществе (например квартире), которой человек владел меньше трех лет, то ему предоставляется имущественный вычет в полной сумме 1 000 000 руб. без его распределения на других совладельцев.

Письмо Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@
“Об имущественном налоговом вычете”

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Обратите внимание

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный государственный советник

Российской Федерации 3 класса                                Д.В. Егоров

Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@
“По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц”

Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.
 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Источник: https://VashNal.ru/document/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/razmer-vycheta-pri-prodazhe-doli-v-nedvizhimosti-po

Нюансы уплаты налога с продажи доли в квартире

Многие россияне знают о возможностях уменьшить размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Однако, если хозяин задумал продать долю в квартире – желательно изучить вопрос досконально и выяснить какие существуют нюансы выплаты налогов и применения налогового вычета.

В материале вы узнаете: в каких случаях платить налог при продаже доли в объекте недвижимости не стоит, когда перечислить НДФЛ потребуется и какими инструментами физическое лицо сможет снизить размер выплаты налога в казну.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва

Будет ли налоговый вычет, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет?

В налоговый кодекс Российской Федерации в 2016 году были введены поправки после принятия 29 ноября 2014 года закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» 382-ФЗ.

Они коснулись и владельцев долей, поскольку основополагающим условием для собственников является период владения имуществом, другими словами, срок права собственности официально зарегистрированного в Росреестре.

Если такой срок оказывается меньше 3(5) лет, то на собственника налагается обязанность оплатить подоходный налог. Но в каких случаях стоит считать 3 года, а в каких 5? Ответ на этот вопрос находим в редакции статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Через 3 года собственники могут продать долю без уплаты НДФЛ, полученную следующими способами:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного иждивения).

Справка! Статья 14 Семейного кодекса определяет перечень категорий граждан, относящихся к близким родственникам – это родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры.

В отношении остальных долей применяется минимальный срок владения для отмены налога на доходы физических лиц в Российской Федерации – 5 лет с момента оформления права собственности.

Если доля, которую владелец хочет продать, была оформлена до 1 января 2016 года, то при ее реализации действуют старые правила.

Положение 3 статьи 4 ФЗ-382 закрепляет введенные нормы только за объектами недвижимости, полученными продавцами с 2016 года.

Собственник, получивший свою долю до этого момента, сможет продать ее через 3 года – независимо от способа получения или степени родства с дарителем.

Какой размер налога установлен по закону?

При продаже доли в квартире налог выплачивается по ставке 13%, при этом НДФЛ для продавца высчитывается исходя из его доли.

Например, если полная кадастровая стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а продаваемая доля соответствует ½ квартиры, то налогооблагаемой базой станет сумма в 1,5 млн. рублей. С нее покупателю придется оплатить 13% — 195 000 рублей.

Для нерезидентов Российской Федерации, продающих долю в квартире, устанавливается налоговая ставка на уровне 30%. Напомним, что нерезидентами считаются физические лица, которые пребывают на территории государства менее 183 дней в году.

Напомним, что налог рассчитывается либо с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, либо с фактической, прописанной в договоре купли-продажи, цены. Какая будет использоваться величина – решается в каждом конкретном случае, а держателю доли стоит запомнить, что налогооблагаемой базой всегда будет число, которое окажется больше.

Например, житель Москвы планирует продать часть жилья по цене 2 млн рублей, при этом кадастровая стоимость его доли равняется 4 млн рублей. После применения понижающего коэффициента (4 000 000 x 0,7 = 2 800 000 рублей) КС все равно оказывается выше фактической стоимости продажи, значит размер налога придется высчитывать именно из этой величины.

Как не платить?

Чтобы не платить налог при продаже доли в квартире советуем выполнить требование по минимальному сроку владения недвижимостью – продать ее через 3 или 5 лет.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед началом оформления нового права собственности следует уточнить с какого момента в России принято считать период владения недвижимостью.

В большинстве случаев датой начала владения считается день регистрации имущественного права на недвижимость в Росреестре. Однако для некоторых долей применяются другие правила.

Например, моментом перехода права собственности по наследству считается день смерти наследодателя, если право собственности на долю перешло к владельцу через суд, браться во внимание будет дата вступления в силу решения суда.

Каким образом снизить?

Все физические лица имеют возможность снизить сумму НДФЛ, воспользовавшись узаконенными инструментами:

  • или формулой «доходы минус расходы»;
  • или имущественным вычетом.

Согласно пункту 2 статьи 220 Налогового кодекса России, налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов, которые будут облагаться НДФЛ, на сумму произведенных и зафиксированных документально расходов, связанных с приобретением имущества или обратиться к государству за налоговым вычетом, который предоставляется всем без исключения гражданам.

Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, бывший владелец, может воспользоваться формулой «доходы минус расходы». Данная опция доступна лицам, которые получили свою долю не безвозмездно. Если у владельца есть на руках подписанный ДКП на долю и расписка от прежнего владельца о получении средств, он может подать в налоговую, помимо декларации 3-НДФЛ, эти документы.

Предположим, уменьшить налогооблагаемую базу хочет гражданин, продавший долю в трехкомнатной квартире.

Ранее он купил свою 1/3 жилья за 1 200 000 рублей, а продал ее новому собственнику по цене 1 500 000 рублей (для примера возьмем ситуацию с КС меньше фактической стоимости).

Важно

Его налогооблагаемая база снизится до 300 тысяч рублей. Чтобы высчитать размер налога, умножим оставшуюся сумму на 13% ставку, получится НДФЛ в размере 39 тысяч рублей.

Не возбраняется пользоваться формулой и людям, имеющим документально подтвержденные расходы, например, на ремонт, отделку и создание других неотделимых улучшений.

Внимание! Если доля продается дешевле, чем была куплена ранее, с применением формулы «доходы минус расходы», налогоплательщик снижает размер НДФЛ до нуля.

Имущественный вычет

Если доля была получена безвозмездно, например, по договору дарения или унаследована, гражданин может воспользоваться налоговым вычетом, право на снижение налогооблагаемой базы таким образом закреплено в статье 220 Налогового кодекса (пункты 1 и 2). Сумма вычета составляет 1 млн рублей. Если доля продается дешевле этой суммы, налог не выплачивается.

Определение суммы

Когда речь идет о долевой собственности важно помнить правило: общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. С одной стороны, доли квартиры являются частями одного объекта, соответственно на один такой объект и будет предоставлен налоговый вычет.

С другой стороны, каждая доля может выступать самостоятельным объектом, для этого владелец должен продавать ее отдельно – с оформлением всей документации и составлением на одну долю договора купли-продажи.

Расчет

Давайте проведем расчет имущественного вычета для разных ситуаций на примерах:

  • У продавца есть 1/3 часть квартиры, оформленная в долевую собственность. Доля получена по наследству, поэтому владелец решил воспользоваться налоговым вычетом. Если хозяин договорится с собственниками и продаст свою долю по единому с другими договору купли-продажи, то налоговый вычет будет разделен между продавцами-участниками сделки.Предположим, КС после применения поправочного коэффициента оказалась выше фактической – налогооблагаемой базой станет именно эта сумма, в нашем случае 3 700 000. Сумма вычета равна 1 млн рублей, это означает, что каждый продавец получит: 1 000 000 x 1/3 = 333 333 рублей вычета.Доход нашего продавца будет равен 3 700 000 x 1/3 = 1 233 333 рублей, с учетом налогового вычета база составит 900 000 рублей, а размер налога – 117 тысяч рублей.
  • Если владелец продаст квартиру отдельно, в качестве полноценного объекта, он сможет использовать весь свой вычет полностью. Для удобства расчета возьмем ситуацию, в которой ему удалось договориться с покупателем о цене одной доли аналогичной представленной выше.1 233 333 минус 1 млн (налогового вычета) = 233 333 рублей налоговой базы.233 333 x 13% = 30 333 рублей налога.

Как видите, продажа квартиры по долям, а не полностью позволяет существенно сэкономить по налогам. Помните, что даже используя один договор купли-продажи, стороны вправе самостоятельно распределить и прописать в договоре получение прибыли. Именно суммы доходов напрямую связаны с получением налогового имущественного вычета.

Как получить?

Налоговый вычет должен оформляться при одновременной подаче налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. После окончания налогового периода – календарного года, получатель прибыли от продажи доли подает в налоговый орган следующий перечень документов:

  1. Договор купли-продажи доли квартиры с указанной суммой сделки.
  2. Документ, подтверждающий получение дохода, например, расписка.
  3. Копию паспорта гражданина РФ.
  4. Копию ИНН.
Читайте также:  Нюансы восстановления ндс и какие при этом используются проводки?

Опцию имущественного вычета налогоплательщик отмечает самостоятельно в 3-НДФЛ.

Как видите, продажа доли недвижимости имеет ряд особенностей. Срок владения, необходимый для продажи квартиры без выплаты НДФЛ, зависит от того, как именно была получена часть квартиры.

В целом, в России применяются два срока – три и пять лет.

Также налогоплательщик должен знать свои законные возможности по уменьшению суммы налога – формулу «доходы минус расходы» и применение налогового вычета.

Помните, что льгота распределяется иначе при продаже долей в составе квартиры и каждой доли по отдельному договору купли-продажи.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/doli-v-kv.html

Вычет в 1 млн., если доли квартиры проданы как разные объекты

В мае 2011 года П. приобрел 1/4 доли квартиры за 700 тысяч рублей. Оставшиеся 3/4 доли квартиры принадлежали другому лицу на праве собственности с января 2011 года. В октябре 2011 года жилье продано за 2,5 млн рублей, из которых 1 млн. рублей получил П. Позже в декларации по форме 3-НДФЛ им был заявлен имущественный вычет в размере 1 млн. рублей.

ИФНС признала неправомерным заявленный вычет и доначислила НДФЛ и пени.

По мнению налогового органа, при декларировании доходов за 2011 год, полученных от реализации 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, П.

имел право заявить имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК в размере 250 тысяч рублей (1 млн.

х 1/4), либо уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов.

Суды трех инстанций (дело N А12-22458/2013) признали неправомерным доначисление и разъясняют следующее.

При реализации имущества в общей долевой либо общей совместной собственности размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (ст. 220 НК).

НК не исключает возможность продажи жилья, находящегося в общей долевой собственности в качестве единого объект либо выделенной доли. При этом право на получение вычета зависит от того, что является объектом гражданско-правового договора купли-продажи.

Совет

Из письма Минфина от 02.11.

2012 N ЕД-4-3/18611@ следует, что если у налогоплательщиков имеются доли в праве собственности на квартиру, принадлежащую им менее трех лет, то в случае продажи своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. рублей.

В рассматриваемом случае П. по договору купли-продажи выступал как самостоятельный продавец 1/4 доли квартиры. Из договора следует, что между собственниками долей установлено соглашение о продаже своих долей в квартире.

Из-за совпадения продажи долей по месту и времени и наличия одного покупателя составлен один договор купли-продажи самостоятельных объектов индивидуального права собственности – долей квартиры.

При этом каждый из собственников определил свою цену в отношении принадлежащего ему объекта права.

Таким образом, суды не увидели доказательств продажи квартиры как единого объекта.

Обзор дела N А12-22458/2013 подготовлен специалистами Audit-it.ru.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение

Источник: http://aaa-investmentsllc.com/uslugi/finansovyj-konsalting/buhgalterskij-konsalting/deklaracii-dlya-fizicheskih-lic/imuwestvennye-nalogovye-vychety/pro-obwuyu-dolevuyu-i-obwuyu-sovmestnuyu-sobstvennost/vychet-pri-sdelkah-prodazhi-nedvizhimosti-doli/vychet-v-1-mln-esli-doli-kvartiry-prodany-kak-raznye-obekty.html

У вас есть доля в квартире – как продать ее и получить вычет

Налоговый кодекс РФ устанавливает для собственников недвижимого имущества право на имущественный налоговый вычет, который регламентирован ст. 220.

В применении этого вычета на практике есть масса нюансов, особенно значительных, когда речь идет о продаже доли в квартире. Но не беспокойтесь: если выкуп доли квартиры в Красноярске осуществляет надежный и опытный посредник, он позаботится о ваших интересах.

Если же вы предпочитаете знать сами, чтобы не полагаться на других при выкупе доли квартиры, то эта статья для вас.

Делим квартиру – делим вычет. Или наоборот?

Если есть у вас доля в квартире, как продать ее так, чтобы не заплатить налог, – этот вопрос волнует всех. По закону собственник квартиры имеет право на вычет в размере 1 млн руб. при ее продаже. А если таких собственников несколько? Они должны делить между собой вычет, или каждый получит свой миллион при выкупе доли квартиры?

Решение этого вопроса целиком и полностью зависит от того, как продается квартира. Если она продается как единый объект, то каждый собственник имеет право на часть вычета, пропорциональную его доле в собственности. То есть два собственника в квартире по ½ доли – каждый получает по 500 тыс. вычета.

А если квартира продается по долям, то каждый собственник имеет право на свой собственный вычет в полном размере. Например, у тех же двух собственников выкупаем доли в квартире отдельно, и каждый из них получает право на вычет в размере 1 млн руб.

Совместная собственность и долевая. В чем разница?

Если ваша квартира находится в совместной собственности, то порядок применения налогового вычета таков: собственники вправе самостоятельно решить вопрос о порядке распределения между ними доходов от продажи объекта недвижимости, а значит, и налогового вычета. Иное может быть установлено брачным договором, если супруги его заключали.

Если же собственность долевая, то выкуп доли квартиры и признание налогового вычета производятся в строгом соответствии с долей собственника в общем имуществе, как описано в предыдущей части статьи. Выкупается доля в 50 % — у собственника есть право на 50 % налогового вычета.

Все это кажется сложным и запутанным? Есть простое правило:

Не нужно знать все — нужно сотрудничать с профессионалами

По-хорошему один человек не может знать все на свете: и о продаже, и о юридических тонкостях, и о нюансах налогового законодательства. Для этого существуют профессионалы, которые возьмут на себя непрофильные задачи клиента.

Если вам нужно продать долю в квартире, позвоните в ООО «Агентство Реал недвижимость» — мы выкупаем доли, полностью обеспечивая ведение сделки от начала и до конца.

Вам не придется забивать себе голову информацией, которая вам не нужна, – за вас будут работать другие люди.

  • Мы подготовим объект к продаже. Если у вас не готовы документы или имеется задолженность, мы приведем его в полную готовность, вам не нужно будет самостоятельно собирать гору справок.
  • Мы предложим лучшую цену. Цена доли не равна цене квартиры, деленной на количество собственников, – это знают все. Но мы предложим вам настоящую цену, которую вы вряд ли найдете в другом месте.
  • Мы все сделаем быстро и правильно. У нас профессиональные юристы, которые оформят вашу сделку в соответствии с законом, – никто не сможет ее оспорить.

Источник: http://24real.ru/dolya_v_kvartire_kak_prodat_i_vospolzovatsya_nalogovym_vychetom/

Налоговый вычет при продаже доли в квартире полученной по наследству

При продаже квартиры ее продавцу, по закону, полагается имущественный налоговый вычет.

Право на имущественный налоговый вычет предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). В соответствии с указанной нормой при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет . не превышающем в целом 1 000 000 рублей . а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет . не превышающем в целом 250 000 рублей.

Это означает, что при условии владения недвижимым имуществом менее 3-х лет . продавец такого имущества должен уплатить налог. Размер такого налоговой базы уменьшается на 1 000 000 рублей.

Налоговая база, с которой рассчитывается налог от продажи иного имущества, уменьшается на 250 000 рублей.

С 1 января 2016 года трехлетний срок владения имуществом для появления права на налоговый вычет будет увеличен до 5-ти лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества останется три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Обратите внимание

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

С 1 января 2016 года трехлетний срок владения имуществом для появления права на налоговый вычет будет увеличен до 5-ти лет.

Итак, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, которой продавец владеет менее 3-х лет, а с 1 января 2016 года – менее 5-ти лет, составляет 1 000 000 рублей. С этой суммы налог платить не нужно.

Как рассчитать размер налогового вычета при условии, что у продаваемой квартиры были два или более собственников.

В таком случае, налоговый вычет предоставляется по следующим правилам:

  1. Если квартира была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
  2. Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Источник: http://kladsovetov.ru/otkaz-ot-nasledovanija/nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-doli-v-kvartire.html

Вычет при продаже доли в имуществе

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант.

Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/18611@ «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Читайте также:  Посредники на усн выставляют счета-фактуры

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Важно

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) – 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 – 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей – это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) – 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 – 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей – это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Источник: https://ndflka.ru/question/68324-vyichet_pri_prodaje_doli_v_imuschestve

Как получить налоговый вычет, если квартира куплена в долях?

Все официально трудоустроенные граждане имеют право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры, в том числе и доли в ней. Для перечисления денег необходимо знать правила проведения процедуры, законодательную базу и список требующихся документов.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Налоговый вычет – это сумма для уменьшения налоговой базы, которое производится за счет перечисления денежных средств налогоплательщику, уплачивающему НДФЛ в размере 13% от заработной платы. После покупки квартиры из бюджета государства возможен возврат 13% от стоимости жилья, но не более 260 000 руб.

Заявление.

Ранее вычет предоставлялся на одну единицу недвижимости, но после изменений в НК РФ с 2014 года деньги переводятся на гражданина, при этом устанавливается максимальный лимит на цену жилья в размере 2 000 000 руб.

Пример №1: расчет максимального размера вычета

Адонин В.М. купил квартиру стоимостью 2 500 000 руб. Установленный максимальный размер, с которого производится возврат – 2 000 000 руб. 13% от данной суммы – это 260 000 руб.

Пример №2: расчет величины вычета при покупке доли квартиры

Манков И.К. совместно с братом приобрел квартиру в долевую собственность. Стоимость его доли составляет 1 500 000 руб. Он имеет право получить 13% от вышеуказанной суммы, т.е. 195 000 руб.

Ограничения по размеру вычета при единоличной покупке недвижимости или при приобретении жилья в долевую собственность идентичны: максимальная сумма, с которой производится начисление – 2 000 000 руб.

, а предельная величина выплат на руки – 260 000 руб.

Кроме того, государство компенсирует затраты на уплату налога и при продаже жилища, находящегося в собственности менее трех лет, но здесь устанавливается меньший лимит на компенсацию – 1 000 000 руб. или не более 130 000 руб.

Читайте также статью ⇒Можно ли получить налоговый вычет если квартира еще строится.

Законодательство

Существует несколько норм НК РФ, регулирующих вопросы предоставления вычета:

Статья Пояснение
Ст. 171 Налогоплательщики могут вернуть часть уплаченного налога после сделки с покупкой жилплощади
Ст. 171.1 Льготы полагаются гражданам, купившим недвижимость, потратившим деньги на выполнение строительных работ или покупку соответствующих материалов
Ст. 172 Вычет по налогу производится на основании документов, подтверждающих затраты и систематическую уплату НДФЛ трудящимися лицами
Ст. 220 Имущественный вычет предоставляется в размере доходов от продажи имущества, пробывшего в собственности менее трех лет, но не более 250 000 руб.

Кто имеет право на получение вычета?

Существует узкий круг граждан, которые могут воспользоваться правом на оформление налогового вычета:

Официально трудоустроенные граждане ИП сюда не входят, обязательна постоянная уплата НДФЛ
Пенсионеры Требуется ежемесячный подтверждаемый доход в минимальном размере – МРОТ
Иностранцы Необходим статус резидента РФ и трудоустройство в соответствии с законодательством
Родители или опекуны Если жилье было оформлено на их детей и они работают официально, являются резидентами РФ либо пенсионерами, продолжающими трудовую деятельность

Не могут получить вычет индивидуальные предприниматели, безработные и учредители юридических лиц.

Также льгота не полагается гражданам, купившим жилище с помощью государственной программы («Материнский капитал», «Молодая семья» и т.д.

); сторонам сделки, являющимся друг другу родственниками, либо работодателю и подчиненному, если один из них – покупатель, а второй – продавец, и наоборот.

Заявление о получении налогового вычета.

Сколько раз предоставляется налоговый вычет?

До вступления в силу изменений НК РФ в 2014 году действовали старые правила, согласно которым льгота предоставлялась гражданам один раз за всю жизнь. Сейчас вычет полагается каждый раз при трате денег на жилье, но ровно до тех пор, пока общая сумма выплат не достигнет 260 000 руб., если право на их получение не было использовано до 2014 года.

Правила получения налогового вычета при покупке недвижимости в долевую собственность

Законодательство предусматривает несколько ограничений при оформлении льготы, которые зависят от года приобретения жилища:

Источник: http://1000meters.ru/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-esli-kvartira-kuplena-v-dolyax/

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Что такое идеальная доля?

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Способы обойти преимущественное право покупки

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Когда преимущественное право не работает?

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

  • приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
  • раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
  • наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется.

Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество).

Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей.

Совет

Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв.

м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им.

Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.

Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения.

Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Обратите внимание

Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки.

Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском.

При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке).

В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру.

Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации.

Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Читайте также:  Как оплатить транспортный налог онлайн через госуслуги?

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

  • когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
  • когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

  • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
  • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.

) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб.

за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском.

Важно

Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к.

основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли.

Совет

То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.

руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/nyuansy_prodazhi_kvartiry_v_dolevoj_sobstvennosti/

Можно ли получить имущественный вычет если квартира продана

Законодательство России устанавливает за гражданами право получить вычет издержанных налогов от суммы, которая была потрачена на приобретение недвижимости. Но операций с недвижимостью достаточно много, и в каждом случае ситуация с получением права на налоговый вычет может меняться. В том числе, получение имущественной льготы, если квартира уже продана.

Определение налогового вычета

В сфере недвижимости и налогообложения вопросы имущественного возврата являются наиболее обсуждаемыми на данный момент. Сам вычет представляет собой компенсацию средств, затраченных на покупку недвижимости, в размере 13%. Но и здесь имеются определенные тонкости.

Например, возвращается 13% только от суммы в два миллиона рублей. Если недвижимость стоила больше, получить компенсацию со всей стоимости не получится. Максимальная выплата составляет 260 тысяч рублей.

Купив недвижимость для проживания в ней, можно сразу заявлять о праве получения компенсации. Если же жилье продано, все зависит от того, когда именно были заявлены права на выплату тринадцати процентов.

Применение вычета до его выплаты

Получить налоговую компенсацию за проданную квартиру в соответствии с действующим законодательством можно. Если гражданин при оплате жилья воспользовался этим правом, но продал квартиру прежде, чем получить компенсацию полностью, он имеет право пользоваться остатком вычета до его полного получения.

Например, если в этом году будет куплена квартира, и заявлено право на получение компенсации налогов за квартиру, начнется выплата. Затем владелец продаст эту квартиру. Налоговый вычет, если квартира продана, будет начисляться и в последующих налоговых периодах.

Применение до заявления прав

Нередко на момент подачи заявления в налоговую инспекцию, жилье уже продано. Несмотря на это, налогообложение проданной квартиры остается таким же, и бывший владелец вправе получить имущественную льготу.

Данное право возникает после фактической оплаты недвижимости. Оно не связано с тем, как долго налогоплательщик являлся собственником этого жилого объекта.

Даже если имущественный вычет не получен в период, в котором возникло право, можно обратиться за ним после продажи этой квартиры.

Право сохраняется даже в том случае, если приобретение и продажа осуществлены в рамках одного налогового периода.

Например, квартира куплена три месяца назад и продана на данный момент. Бывший владелец, купивший недвижимость три месяца назад, имеет право на получение вычетов, связанных с продажей имущества, а также претендует на получение компенсации расходов по покупке квартиры.

Юридическая практика

Иногда налоговые инспекторы отказывают в оформлении компенсации после продажи собственности налогоплательщика. Также известны случаи, в которых гражданина обязывали вернуть вычет после продажи квартиры либо приостанавливали его выплату, выяснив факт продажи.

Кто претендует на компенсацию

Граждане имеют возможность получения возврата при совершении следующих операций с недвижимостью:

  • приобретение жилья;
  • покупка земельного участка под застрой;
  • строительство частного дома;
  • погашение пени по целевому кредиту.

Объект покупки подтверждается свидетельством о праве владения или актом приема-передачи. Объектом может выступать:

  • комната, квартира или ее часть;
  • частный дом или есть часть;
  • земельный участок, на котором ведется строительство или его часть;
  • земельный участок, на котором находится частный дом;
  • земельный участок с домом, в котором имеется доля собственности или он в полной собственности.

Имущественная компенсация может быть оформлена самим собственником, супругой или супругом, а также родителем несовершеннолетнего ребенка, имеющего долю собственности.

Передать полномочия получения вычета можно супругу в том случае, если ранее он не использовал свое право на возврат, а также, если недвижимость куплена в браке.

Как рассчитывается выплата

При расчете будут учтены только те средства, которые были потрачены из личных сбережений или ипотечного кредитования. Если недвижимость оплачена финансами третьих лиц, работодателем, материнским капиталом, федеральным или местным бюджетом, то компенсация не положена.

Сам вычет рассчитывают, как 13% от стоимости квартиры, либо от суммы расходов на:

  • покупку квартиры, дома или их частей – процент рассчитывается от стоимости, указанной в договоре;
  • материалы для строительства и отделки для дома, материалы для отделки в случае квартиры или комнаты;
  • оплату строителей и отделочников;
  • проектирование и составление сметы;
  • подключение к коммунальным службам или создание индивидуальных источников ресурсов в частном доме.

Также возврат может быть рассчитан от суммы, уплаченной в качестве процентов по ипотечному кредиту. Важно учесть, что расчет будет проводиться от той суммы, которая была выплачена владельцем.

Деньги, потребовавшиеся на оборудование, сантехнику или изменение планировки жилья, возвращению не подлежат. Если владелец укажет данные траты в декларации, ему будет отказано, и он будет вынужден заново составлять декларацию.

Процедура оформления

Владелец должен подтвердить документально факт покупки жилья и его продажи для возврата налогообложения дохода от продажи. Затем нужно оформить годовую декларацию по форме 3-НДФЛ и отнести собранный пакет бумаг в инспекцию. В этот пакет также входит:

  • паспорт;
  • заявление на выплату компенсации;
  • справка 2-НДФЛ.

ПаспортЗаявление на возвращение вычетаСправка 2-НДФЛ

Могут понадобиться такие документы, как решение о разделении компенсации, если недвижимость была приобретена в браке или в долях. Также может потребоваться свидетельство о рождении ребенка и о его праве владения частью или всем жильем, если возврат оформляется за несовершеннолетнего собственника.

Когда документы будут проверены, начнется начисление возврата. Он составит сумму всего удержанного НДФЛ из зарплаты владельца за последний год. Невыплаченный остаток оформляется в следующем периоде.

При желании оформить возврат через работодателя, необходимо получить подтверждение права в инспекции. После его предоставления, владелец начнет получать заработную плату, с которой не удерживается 13% налогов. В начале следующего года снова потребуется подтверждение.

Источник: https://metr.guru/nalogovyj-vychet/mozhno-li-poluchit-imushhestvennyj-vychet-esli-kvartira-prodana

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector