Недвижимость, приобретенная для продажи, – это товар

Договор купли-продажи

Договором купли-продажи признается соглашение, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а последний обязуется принять его и уплатить определенную сумму денег.

Этот вид договоров является наиболее важным в гражданском обороте, а его правовое регулирование насчитывает не одно тысячелетие, беря свое начало в классическом римском праве.

В процессе развития правовых систем происходил так называемый естественный отбор законов, связанных с куплей-продажей: со временем прекращалось использование неудачных для практического применения норм, а на их смену приходили более обоснованные и качественные, с высоким уровнем юридической техники.

Сегодня сделки по купле-продаже – самые распространенные договоры в повседневной жизни, поскольку все материальные блага имеют свое выражение в товарной форме.

Внимание!

По своей сути купля-продажа – это универсальная для любой страны форма товарно-денежного обмена, существовавшего с незапамятных времен. С течением веков эта форма все более усложнялась, поскольку появлялись новые разновидности вещей и имущественных прав, также требующие грамотного оформления их передачи от одного владельца к другому.

В нашей стране основу регулирования купли-продажи составляет Гражданский кодекс (Глава 30), а наряду с ним большую роль играют законы и подзаконные нормативные акты (например, Закон «О защите прав потребителей»), указы президента, акты органов власти субъектов Российской Федерации и т.д. Одни из них имеют общее значение для института купли-продажи, другие распространяются на его отдельные виды.

Сторонами договора купли-продажи являются:

Целью покупателя является приобретение вещи в собственность, а продавца – получение платы за нее.

В качестве сторон выступают любые участники гражданского оборота:

  • граждане (в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей);
  • юридические лица любой организационно-правовой формы;
  • муниципальные образования;
  • государство (Российская Федерация, в том числе ее субъекты).

Существенные условия договора купли-продажи

Единственным общим обязательным условием данного договора является его предмет. Участники сделки должны указать в документе наименование вещи, а также ее характеристики исходя из специфики договора.

При совершении отдельных видов сделок по купле-продаже, помимо предмета, закон обязывает участников указывать иные существенные условия, без указания которых договор не будет считаться заключенным.

Например, в договоре покупки-продажи недвижимости обязательно нужно указать стоимость приобретаемого имущества, а в договоре поставки – срок, в течение которого продавцу необходимо передать товар другой стороне договора.

Предмет договора купли-продажи

  • Любые вещи (предметы материального мира, которые созданы природой или человеком), имеющиеся у продавца в наличии или которые будут им созданы/заказаны в будущем. Единственное условие – соблюдение оборотоспособности (изъятые из оборота вещи не могут быть предметом покупки или продажи, а ограниченные в обороте вещи перед покупкой подлежат специальному лицензированию – для продавца и разрешению – для покупателя);
  • Имущественные права, являющиеся объектами интеллектуальной собственности (в случае, если это не противоречит самой природе таких прав и нормам законодательства);

Что не может быть предметом купли-продажи:

  • Деньги (исходя из самой природы данного договора);
  • Нематериальные блага (поскольку они индивидуализируют конкретного носителя – личность);
  • Результаты интеллектуальной деятельности.

Что должно быть указано в любом договоре купли-продажи:

Независимо от вида договора, существуют универсальные пункты, которые подлежат включению в любой документ, связанный с куплей-продажей:

  • Наименования сторон (преамбула).

Если договор заключается между физическими лицами, то указывается их полные фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность (чаще всего, паспорта), а также регистрация по месту жительства (прописка).

Если от имени продавца действует другое лицо, у него должна иметься нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями, в противном случае представитель не имеет права заключать договор купли-продажи и представлять интересы собственника. Реквизиты доверенности указываются в преамбуле документа.

Если договор заключается между юридическими лицами, то указывается их наименование в соответствии с учредительными документами (полное или сокращенное); должность, фамилия, имя, отчество лица, подписавшего договор, а также документ, на основании которого этот представитель действует (устав, приказ, доверенность).

  • Предмет договора. Участники должны обозначить вещь, в отношении которой заключается договор (квартира, автомобиль, гараж, техника, какие-либо товары и пр.). Если у имущества есть правоустанавливающие документы, то следует указывать наименование предмета договора в точном соответствии с ними. Помимо названия, необходимо указать количество, размер, материал вещи, иные индивидуализирующие характеристики.
  • Обязанности сторон. В этом пункте обычно указывают обязанность продавца передать товар надлежащего качества и свободным от прав третьих лиц, а обязанностью покупателя является принятие и оплата этого товара в установленные сроки. Если стороны договорились об иных обязанностях друг друга, они также указываются в этом пункте, однако при этом они должны соответствовать букве закона.
  • Порядок расчетов. Без него не обходится ни один договор. Во избежание недоразумений, порядок и сроки расчетов следует максимально подробно прописать в договоре.
  • Ответственность сторон. Обычно указывается, что ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств определяется в соответствии с действующим законодательством. Однако, если стороны договорились установить ответственность за нарушение договора в виде определенной суммы или процента, то это прописывается ими в данном пункте.
  • Заключительные положения. В данном пункте стороны устанавливают порядок разрешения споров, указывают количество экземпляров договора, момент вступления его в силу (со дня подписания или регистрации в специальных органах – в зависимости от предписаний правовых норм), а также переход права собственности и риска случайной гибели.
  • Реквизиты сторон и их подписи. Здесь следует указать основные регистрационные данные юридических лиц (ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения и др.), расчетный счет в банке. Договор между организациями скрепляется подписями уполномоченных лиц и фирменными печатями.

  Физическими лицами в данном пункте дублируются паспортные данные и ставятся    подписи с расшифровкой.

Форма договора купли-продажи

Зависит от того, какая вещь является предметом сделки, кто является участниками договора и какова стоимость вещи.

Различают письменную и устную формы заключения сделок по купле-продаже:

  • Устная – применяется, если права и обязанности по сделке исполняются в момент ее совершения. Любая покупка товаров в розницу является устной формой договора купли-продажи. Такая форма позволяет весьма ускорить процесс совершения сделки. Нужно отметить, что товарный/кассовый чек не является письменной формой купли-продажи, а служит письменным подтверждением совершения покупки. Когда гражданин выражает свою волю приобрести товар путем передачи денег кассиру, а последний выдает ему кассовый или товарный чек, то в таких случаях считается, что они выполнили конклюдентные действия по заключению сделки купли/продажи. Простыми словами, своим поведением стороны дали понять о своих намерениях в отношении товара;
  • Письменная (простая или нотариальная) – является обязательной в следующих случаях:
    • покупка/продажа объектов недвижимого имущества (квартира, комната, дом, участок земли и т.д.);
    • Договор заключается между юридическими лицами (независимо от их организационно-правовой формы), в том числе если предметом договора является движимое имущество;
    • стоимость товара выше 10 минимальных размеров оплаты труда (даже если сделка заключается между гражданами);
    • внешнеторговая сделка (с участием иностранных субъектов – физических и/или юридических лиц).

По соглашению между сторонами договор может быть удостоверен нотариусом.

Зачастую у граждан возникает вопрос: какую форму сделки выбрать: простую письменную или нотариальную? Особенно остро эта дилемма стоит перед участниками покупки-продажи недвижимости, что связано с ее высокой стоимостью и ценностью для любого человека.

Если стороны уверены в порядочности друг друга, проверили основные документы и их подлинность не вызывает сомнений, можно воспользоваться простой формой договора. Где найти шаблон договора?

Существует несколько вариантов:

  • Распечатать типовую форму договора из интернета, задав соответствующий запрос в поисковых системах. Сейчас существует множество сайтов, предлагающих различные образцы документов, поэтому найти нужный не составит особого труда;
  • Распечатать форму договора из правовой базы (например, Гарант, Консультант);
  • Обратиться за помощью в составлении договора к юристу или агенту недвижимости. Однако в этом случае придется оплатить услуги этих специалистов, при этом ни один агент или юрисконсульт не будет нести юридической ответственности за правовое содержание документа: по сути он лишь заполнит типовую форму документа.

Какой из этих вариантов ни выбрали бы стороны, необходимо тщательно проверить договор на содержание опечаток, ошибок и неточностей. Заполнять поля следует в полном соответствии с документами без каких-либо отступлений. В случае, если стороны допустили опечатки или неправильно заполнили договор, его регистрация в государственных органах может быть приостановлена до устранения этих ошибок.

Нотариальная форма договора предусматривает его удостоверение у нотариуса (должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий и имеющего соответствующую лицензию). Обычно одна из сторон (чаще всего продавец) заранее обращается к нотариусу, принеся с собой документы на отчуждаемое имущество.

Нотариус просматривает эти документы, проверяя их подлинность и соответствие друг другу. После этого он снимает копии с документов или оставляет оригиналы у себя (при этом он несет полную материальную ответственность за их сохранность, выдавая клиенту расписку об их принятии), и назначает дату подписания договора.

К назначенному времени стороны собираются у нотариуса, который разъясняет сторонам их права и обязанности, а также последствия подписания этого документа. Перед тем как стороны поставят свои подписи на договоре, нотариус задает участникам сделки уточняющие вопросы, чтобы убедиться, что они понимают значение своих действий и находятся в адекватном состоянии.

Это особенно важно при совершении сделок с участием пожилых людей, родственники которых зачастую пытаются оспорить в суде договоры, подписанные ими.

Однако, если договор удостоверялся у нотариуса, сделать это довольно сложно, так как нотариус, выступая в суде в качестве третьего лица, подтвердит, что человек при подписании документа полностью понимал характер и последствия своих действий.

В отличие от агента недвижимости и обычного юриста, нотариус отвечает своим имуществом за содержание составленных и удостоверенных им документов, а также гарантирует «чистоту» сделки.

Важно!

Более того, он обязан ежегодно страховать свою профессиональную деятельность и в случае возникновения убытков у граждан или юридических лиц, вследствие неправильно составленных документов или документов, противоречащих законодательству, он возмещает эти убытки.

Единственным недостатком удостоверения договоров купли-продажи у нотариуса является стоимость его услуг – в соответствии с Налоговым кодексом нотариус взыскивает государственную пошлину в зависимости от стоимости предмета договора. К этой пошлине прибавляется стоимость технических работ за составление документа, поэтому в итоге выходит немалая сумма.

О том, кто из сторон оплачивает эти услуги, стороны должны договориться заранее. Поскольку правовой анализ документов проводится по сути в интересах покупателя, плательщиком обычно выступает именно он. Продавцу важно как можно быстрее провести сделку и получить расчет, поэтому вычитать стоимость услуг нотариуса из цены квартиры он чаще всего не хочет.

При совершении покупки-продажи недвижимого имущества независимо от того, какой вид письменной формы договора выбрали стороны – простую или нотариальную, этот документ подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация

Регистрировать договор в государственных органах требуется только тогда, когда это условие прямо предусмотрено законом – например, при продаже объектов недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=w7m5OQGQC9U

В этом случае после подписания договора и произведения расчетов стороны обращаются с полным пакетом документов в территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения имущества. Это требуется для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество с прежнеговладельца на нового.

Только после государственной регистрации сделка считается заключенной, а переход права собственности состоявшимся.

Переход права собственности на предмет договора купли-продажи

Общее правило – право собственности у покупателя возникает непосредственно в момент передачи вещи (характерно для устных договоров, ряда письменных договоров);

В случаях заключения нотариального договора или договора, который в соответствии с законом требует регистрации в уполномоченных органах, право собственности переходит к покупателю в момент совершения этих действий (удостоверения документа нотариусом, государственной регистрации).

Риск случайной гибели проданной вещи

Переходит на покупателя одновременно с приобретением права собственности на вещь. При этом продавец должен надлежащим образом исполнить свою обязанность по передаче предмета договора.

Читайте также:  Как занести информацию о гтд в счет-фактуру в 2019-2019?

Однако если продавец продает товар во время нахождения его в пути, исполняя обязательства по доставке его покупателю, то риск случайной гибели переходит на последнего с момента заключения договора купли-продажи.

Заключительные моменты

Перед заключением договора купли-продажи следует заранее обговорить с другой стороной все детали и нюансы, проверить документы и полномочия лица, подписывающего документ. Несмотря на то, что составить текст договора сейчас очень просто, последствия небрежного отношения к документам могут весьма больно ударить по вашему финансовому состоянию.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8623-dogovor-kupli-prodazhi

Как правильно торговаться с покупателем при продаже недвижимости | Otau

10 октября 3934

Покупатель торгуется всегда. Поэтому даже если вы считаете цену на жилье справедливой и «железной», приготовьтесь к тому, что вопрос торга будет периодически возникать. И это нормально для рынка недвижимости.

А если провести весь процесс грамотно, то торг будет взаимовыгодным – вы сможете продать жилье, а покупатель получит приятную скидку, которая сделает покупку возможной.

Какую сумму можно уступить? В какой момент остановиться? Сегодня наша статья об этом.

Как и когда показать, что торг уместен

Почти каждый покупатель недвижимости настроен торговаться, и это нужно учитывать перед выводом своего предложения на рынок.

Опытные риелторы обычно закладывают в свою цену «комплементарную скидку», добавляя к стоимости до 5%. Именно на эту сумму они и рассчитывают снизить цену.

При этом не обязательно, и даже нежелательно, в объявлении указывать «торг» или «торг уместен». Это может вызвать у покупателя мысли о том, что:

  • жилье имеет недостатки;
  • с документами какие-то проблемы;
  • с продавцом можно договориться о серьезной скидке (значительно больше чем 5%);
  • продавец сам не знает цену своей недвижимости на рынке и готов ее продать по любой стоимости.

В этом случае речь о взаимовыгодной сделке уже не идет. Поэтому лучше воспользуйтесь другим приемом. Достаточно выставить не круглую цену, например, не 120 000 тг, а 120 500 тг, и это будет сигналом к тому, что вы готовы к торгу.

До начала просмотров вы будете много общаться с потенциальными покупателями по телефону. Будьте готовы к тому, что они будут задавать вопрос о возможном снижении цены. Ваш правильный ответ в этом случае: «По телефону не торгуюсь».

Золотое правило продаж гласит, что реальный торг стоит предлагать только реальному покупателю, который уже посмотрел квартиру (дом) и принял решение о покупке. Иногда покупатель даже аргументирует желаемую скидку и называет ее размер, к примеру, в случае, если требуется ремонт.

Торг уместен!

Цена продаваемой недвижимости формируется в процессе переговоров и взаимных уступок. Соответственно, торг довольно часто уместен, в этом нет ничего плохого или неправильного. Воспринимайте его как элемент игры, подготовьтесь к ней заранее, и выигрывайте. Некоторые правила торга таковы:

  • Предлагать торг самому не следует. Ведь не каждый человек любит и умеет торговаться, а потому бывают случаи, когда покупатель без возражений соглашается на предложенную цену.
  • Знайте предельную цену и не опускайте ниже. Вы ведь ее не придумали, а сформировали на основе данных, полученных при изучении рынка. Или же вам ее назвали компетентные эксперты, во мнении которых вы не сомневаетесь. Поэтому колебаниям и неуверенности здесь места нет.
  • Не делайте односторонних уступок. Пусть они будут взаимными. Если вы снижаете цену объекта по просьбе покупателя, то можно предложить ему взять на себя часть расходов, предполагаемых в ходе сделки, которые обычно несет продавец. Либо цена снижается на стоимость ремонтных работ, необходимость которых очевидна для обеих сторон; а покупатель, соответственно, проводит такой ремонт самостоятельно.
  • Не называйте всю сумму, на которую вы согласны снизить стоимость объекта, сразу, а делайте это постепенно. Такое «отщипывание» по кусочкам позволит нащупать тот момент, когда предложение станет выгодным и покупателю тоже. А сумма сделки может быть выше той, на которую вы изначально рассчитывали.
  • Торгуйтесь и общайтесь с покупателями исключительно доброжелательно. Улыбка, хорошее настроение и уважение, которые вы демонстрируете, обязательно вызовут такую же реакцию у покупателя. Раздражение, или, что еще хуже, снисходительный тон по отношению к тому, кто торгуется, могут свести все ваши старания на нет, и реальный покупатель может уйти. Если покупатель не собирается останавливаться на предложенной вами скидке и продолжает давить, проинформируйте его, какова ваша окончательная цена, ниже которой вы опускаться не намерены. Но сделайте это вежливо.
  • Если у недвижимости есть недостатки – изучите вопрос стоимости их устранения. Если вы приняли решение оставить объект на доработку следующему собственнику, торгуйтесь в размере стоимости будущего ремонта. И не принимайте близко к сердцу возможные замечания по поводу вашей недвижимости. Сообщите покупателю, что прекрасно осведомлены о недостатках, поэтому и делаете ему скидку в размере определенной суммы.

Если торг – это стресс?

Что делать, если вы торговаться не хотите, не умеете, или для вас это просто стресс? Разумеется, не стоит продавать недвижимость за бесценок.

Если вы собственник объекта – пригласите профессионального риелтора, который будет представлять ваши интересы в переговорах с покупателями.

Если вы риелтор – оттачивайте свое мастерство ведения торга в любых других жизненных ситуациях, чтобы применить полученный опыт в работе. Ведь профессионалу рынка недвижимости без умения торговаться не обойтись. Мы ранее рассказывали, как выбрать риелтора.

Тем не менее, торг с покупателем, который любит и умеет это делать, может доставить настоящее интеллектуальное удовольствие. А возникшая взаимная симпатия может стать отличным началом взаимовыгодного профессионального или личного общения.

А вы умеете торговаться? Поделитесь своим опытом в комментариях!

Начните продавать недвижимость уже сейчас:

Разместите бесплатное объявление

Источник: https://info.homsters.kz/how-to-negotiate-with-homebuyers/

Продажа недвижимости

У меня не было цели сделать некое пошаговое руководство, имея которое можно все сделать самостоятельно. Такое руководство в принципе нельзя составить- ведь каждый случай уникален.

Надеюсь, что прочитав нижеизложенное, вы будете понимать при продаже и на сделке, что происходит и что должно происходить. А если вы решите прибегнуть к услугам специалиста- будете понимать, что лучше доверить ему, а что- сделать самостоятельно.

Перечислим основные этапы работы при продаже недвижимости – квартиры, комнаты, дома: 

  1. Исследование рынка- маркетинг- надо оценить продаваемое Вами имущество
  2. Подготовка квартиры к продаже
  3. Размещение объявлений о продаже
  4. Проведение показов квартиры
  5. Получение авансового платежа и заключение предварительного договора
  6. Проведение сделки купли-продажи
  7. Передача квартиры

Речь идет только о продаже квартиры, в случае же, когда на полученные деньги покупается подменное жилье, добавляется еще одна сделка- покупка. 

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка недвижимости является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь продается самое главное, жилье.

Обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- потерять жилье.

Вот почему так важно, чтобы рядом с Вами во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости, находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

Рассмотрим по этапам процесс продажи недвижимости. 

  1. Из существующих методик оценки для продажи недвижимости достаточно пользоваться методом аналогов. Смысл прост- берутся газеты объявлений, в Интернете – сайты бесплатных объявлений, и находятся аналогичные варианты. И вот тут большинство людей, самостоятельно продающих свое жилье, делает ошибки.

    Первая ошибка возникает из-за сложности оценить свое, родное, жилье как бы со стороны, сложно сравнивать его с теми вариантами, которые даны в газете или на сайте. И оценка здесь бывает, как правило, завышена в свою пользу, в пользу квартиры продавца.

    Так же люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3- 8 %. Для кого-то родной первый этаж кажется таким удачным, но сложившиеся в нашем городе предпочтения совсем иные, цены на первые этажи намного ниже.

    Вторая ошибка- слепая вера печатному слову. То, что квартира «как у нас» выставлена по заявленной цене, означает только одно- пожелания хозяев этой квартиры получить вот такую сумму денег. Что люди получат реально-зависит от рынка.

    Совет!

    Вот поэтому опытный риелтор обязательно прозванивает объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы выяснить, насколько реально продать недвижимость по заявленной цене.

    На цену может повлиять- в сторону снижения – тот факт, что квартира находится в собственности хозяина менее трех лет и он не готов показать в договоре купли-продажи полную стоимость

    Еще сложнее определиться с ценой, когда недвижимость находится в уникальном доме или районе. Здесь надо провести очень серьезную работу человеку, хорошо знающему и чувствующему ценовое зонирование в городе и в Вашем районе.

В агентство обратилась женщина с просьбой помочь ей продать однокомнатную квартиру на Патриарших прудах.

Среди жилого фонда этого района Москвы однокомнатные квартиры наперечет, однако,  агент, заключавший договор, быстро глянул в базу данных и оценил квартиру, исходя из средней стоимости квадратного метра в районе метро «Пушкинская». Когда вышло объявление о продаже квартиры, был шквал звонков.

Продажа была приостановлена, цена поднята на 50%, и через 2 недели квартира была успешно продана. Желающих было всего два человека. Конечно, решать самому продавцу, привлекать риелторов или проводить оценку и рекламу самостоятельно, но лучше, если вопрос о цене в объявлении будет изначально решен профессионалом.

Не менее важно представлять стратегию рекламной кампании. В зависимости от конкретной ситуации надо решить, давать ли объявление с ценой выше рынка, насколько выше, какими темпами понижать стоимость в объявлениях, если нет звонков и показов.

  1. Естественно, товар- Вашу недвижимость- надо показать лицом. Но это не значит, что для продажи квартиры необходимо затевать дорогостоящий евроремонт. Как правило, такой ремонт никогда не окупается. А вот сделать предпродажную подготовку квартиры, косметический ремонт, вынести лишнюю мебель или, наоборот, поставить пуфик или шкафчик, которые придадут уют квартире- имеет смысл.  Для специалиста, который просмотрел не один десяток квартир, очевидно, как с минимальными усилиями и затратами привести квартиру в порядок и придать ей привлекательный вид. 

    Мы продавали однокомнатную квартиру. Место, этаж, дом- все было плюсами квартиры. Но в комнате в алькове стоял огромный шкаф, а посередине — кровать. Из-за этого комната казалась крошечной и неудобной. Поначалу хозяин отказался что-то менять, мол, и так продадим, но после пятого просмотра сдался. Последний штрих- ваза с цветами на журнальном столике- и квартира обрела нового хозяина. 

    Важно подготовить к продаже документы- юридическая подготовка. Риелтор до заключения договора об оказании услуг по продаже квартиры проверяет действительность паспорта, наличие и состояние правоустанавливающих документов. Желательно, чтобы уже к первому просмотру у Вас был готов полный пакет документов, необходимых для продажи.

    Учитывая, что ипотечных покупателей в последнее время не менее 80 %, рекомендую готовить документы  сразу для рассмотрения кредитным инспектором банка. Самое главное преимущество, которое может быть у Вас- это продажа свободной юридически квартиры.  Часто продавцы не понимают, насколько их «выпишусь после сделки» отталкивает потенциальных покупателей.

    Внимание!

    Это вы про себя все знаете, знаете, что вы выпишетесь без проблем, а покупатель вас видит в первый раз. Хорошо, если у него будет риелтор или он сам соберется с духом и предложит вам сняться с регистрационного учета до сделки. А может просто развернуться и уйти, буркнув что-то вроде: «Понятно…» И «понятно» это будет не в вашу пользу.

    Выписка -снятие с регистрационного учета по месту жительства-может затянуться на месяц и даже дольше, поэтому надо заранее решить все формальности с паспортным столом.

  2. Как правило, есть одна -две газеты, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов квартир, и несколько сайтов в Сети, где происходит основная активность. Все разговоры об уникальных базах покупателей, готовых купить именно Вашу недвижимость- не более, чем рекламный трюк агентств и маклеров.  Итак, Вы даете объявления о продаже квартиры.  Какие здесь могут быть тонкости и чем может помочь профессионал на этом этапе? Текст объявления. Не всем интересно, что рядом с Вашим домом есть детский сад и школа, а вот слова «чистая продажа» вызовут к объявлению повышенный интерес. Цена- как правило, первое объявление дается по чуть завышенной цене, дальше, если время идет, а звонков от покупателей нет, цену надо уменьшать. И очень важно, чтобы это уменьшение было не на 50 % в каждом последующем объявлении (все объявления из газет набираются в компьютерные базы данных, и в выборке будет видна вся история Вашей продажи и снижений цены). Фото. Объявления без фото в последнее время- дурной тон. Но какие фото люди делают- слезы! Возникает вопрос- что они хотят продать? Вазу? Диван?  Вид из окон- обязательно. Сфотографировать дом снаружи- обязательно. Подъезд, лифтовой холл, вход в квартиру. Переговоры с потенциальными покупателями. В большинстве агентств практикуется прозвон газетных объявлений с целью выявления прямых продавцов недвижимости. Первым вопросом позвонившего бывает вопрос, хозяин ли вы квартиры. И если вам пришла в голову мысль сказать правду, будьте готовы к долгим уговорам с посулами быстрой продажи по головокружительной цене и страшилками о том, как люди продают недвижимость и остаются без денег, а то и без здоровья. Цель проста- заключить с Вами договор, забрать документы на квартиру на ответственное хранение, и уже после этого продавать квартиру по той же самой рыночной цене. Понятно, что вас не запугать- но настроение после таких звонков портится. И время уходит на подобное непродуктивное общение. Если же Вы работаете со специалистом, головная боль по общению по объявлению- его. И еще. Объявления должны выходить периодично. Но, например, летом проку от вышедшего в пятницу объявления намного меньше, чем от объявления, вышедшего во вторник. Эта забота, как и размещение и обновление  объявлений в интернет-базах,- Вашего риелтора.

    Итак, на данном этапе составляется текст объявления, оно размещается в наиболее эффективно работающих изданиях и мы ждем звонков от заинтересовавшихся нашим объектом.

  3. Может возникнуть вопрос- ну что тут такого сложного, люди придут и посмотрят квартиру! Я уже упомянул о предпродажной подготовке.  Для кого-то это очевидно, тем не менее напишу – в квартире должно быть чисто и прибрано, в квартире не должно быть неприятных запахов, в квартире не должно быть огромных злобных собак и не совсем трезвых «по случаю» или просто  нетрезвых знакомых- родственников. Представьте ситуацию- в квартире одинокая женщина, к ней приходят на просмотр четверо мужчин- риелтор покупателя, покупатель, его друг и сослуживец. Ситуация не совсем приятная-для женщины.  А во время просмотра начинаются переговоры- по цене, по условиям сделки. Для хозяев квартиры вторжение множества незнакомых людей- уже стресс. Поди, ответь на вопрос, когда будет освобождена квартира или подойдет ли для расчетов депозитная ячейка в банке «Поле чудес», когда домочадцы не сняли белье в ванной, а в комнате под столом лежат носки. И потом, приехав на заключение договора, они увидят договор с условиями, которые «оговаривались» на просмотре. Показ квартиры- важнейшая часть работы по продаже. Подчеркнуть преимущества, умолчать о недостатках, пошутить в ответ на каверзные вопросы и отстаивать интересы продавца- главные задачи риелтора.  И конечно же, опытный риелтор не поведет в квартиру группу сомнительно выглядящих людей.

    Присутствие большого количества «покупателей» на просмотре чревато еще и тем, что после такой демонстрации можно не досчитаться кошелька, мобильного телефона- словом, ценных вещей, которые можно спрятать в карман или под одежду.


  4. ВНИМАНИЕ! На этом этапе помощь риэлтора необходима!

    После осмотра Вашей квартиры потенциальный покупатель дал согласие на покупку.

    В качестве обеспечения взятых сторонами обязательств,  принято заключать предварительный или авансовый договор, при подписании которого покупатель передает продавцу или представителям продавца некую залоговую сумму (про аванс, задаток и залог я не раз писал в своей рассылке. Более подробно ЗДЕСЬ).

    Предварительный договор- очень важный документ, в котором стороны прописывают все условия сделки: цена квартиры, сроки проведения сделки, форма и место проведения расчетов, сроки освобождения квартиры и многое другое. Фактически, это сценарий сделки, можно сказать, что сам договор купли-продажи является вторичным.

    Потому так важно, чтобы при подписании предварительного договора присутствовал Ваш риелтор. Существует слишком много нюансов, и, даже прочитав всю имеющуюся литературу по вопросу, человеку бывает сложно понять юридические формулировки и отстоять свои интересы.

    Часто люди, заключив подобный договор, чувствуют, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

  5. В этот день происходит закладка денег в банковскую депозитную ячейку и подписание договора купли-продажи (после подписания договоров они сдаются на государственную регистрацию). Сегодня уже стал доступным расчет с использованием банковского аккредитивного счета, но пока это скорее экзотика, нежели правило. При кажущемся сходстве договоров в банках, есть ряд моментов, которые варьируются в различных банках. Идея, вроде как, везде одинакова- продал квартиру, покажи документы об этом и забери деньги. А на практике возможны варианты, когда продавец теряет время и нервы, пытаясь получить свои кровные.  Особенно это бывает неприятно, когда полученные деньги надо отнести за другую недвижимость, владелец которой не готов ждать и слушать о ваших злоключениях. Важный момент- пересчет денег и закладка их в ячейку. Этот процесс тоже проводится по-разному в разных банках. 

    После закладки денег подписываются договора купли-продажи. Это — серьезный юридический и финансовый документ, каждый пункт которого имеет очень большое значение. Как правило, риелторы вычитывают договора накануне сделки, и на самой сделке проверяют, были ли внесены соответствующие правки в договор.

    Человеку, не имеющему юридического образования и проводящему сделку впервые, бывает очень сложно разобраться в формулировках договора купли-продажи квартиры.

    Понятно, что на этом этапе участие риелтора необходимо.

  6. Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки!  Деньги за квартиру получены в банке, пристроены в надежное место- ради этого и затевалась продажа жилья. Вещи вывезены из квартиры.

    На этом этапе распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема-передачи квартиры.Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают.

    А ведь этот документ- подтверждение того, что квартира покупателем принята и никаких претензий к продавцу нет.

    Для продавца передаточный акт- документ, освобождающий его от ответственности за залив нижних соседей и уплату коммунальных платежей.

    В принципе, подписать Передаточный акт стороны могут без риелторов, однако лучше, если оформление этого документа будет проведено в их  присутствии.

Источник: http://re77.ru/prodazha-nedvizhimosti

Основные принципы успешной продажи и покупки недвижимости

Сделки по купле-продаже недвижимости – одни из самых дорогих, заключаемых между физическими лицами. Данным рынком интересуются как профессиональные игроки – риэлторы, так и простые граждане, решившие продать или купить себе жилье. Высокая стоимость недвижимости привлекает и мошенников всех мастей. Важно помнить об основных способах обмана.

При выборе подходящей жилплощади надо учитывать, что цены на недвижимость в регионах и столицах существенно различаются. Цены на первичное и вторичное жилье различаются тоже существенно, однако в регионах цены несколько «сглажены» и находятся в одном диапазоне. Поэтому нужно заранее определиться с тем, где будет приобретаться жилище.

Общая ситуация на рынке недвижимости – покупка и продажа в Москве и регионах

По сравнению с рынком аренды, доля покупного жилья не столь велика. Этому способствуют несколько факторов:

  • высокая стоимость жилья, по сравнению с арендой;
  • большая конкуренция на рынке аренды, почти отсутствующая на рынке недвижимости, так как он предельно сегментирован;
  • постоянный перевод жилой недвижимости в нежилой фонд (для коммерческих целей);
  • активная сдача свободной недвижимости в аренду вместо продажи.

На спрос и предложение влияет и постоянное увеличение предложения на рынке недвижимости (введение в эксплуатацию новостроек), при этом новостройки в подавляющем случае дешевле, чем вторичное жилье.

Данные объекты скупают инвесторы, которые сдают жилье в аренду или перепродают. Таким образом, действия профессиональных инвесторов тоже вносят свои коррективы в развитие рынков недвижимости и аренды.

В столицах – Москве и Санкт-Петербурге – средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет 3–5 миллионов рублей, в центре стоимость недвижимости может доходить до 15–20 миллионов в зависимости от метража и месторасположения.

В региональных столицах стоимость 1-комнатных квартир в центральных районах приближается к 3–5 миллионам рублей, на окраинах подходящее жилье можно найти и по более скромной цене – до 2 миллионов рублей.

В провинциальных городах цена 1-комнатных квартир редко превышает 2 миллиона рублей (и то в новых домах с хорошим ремонтом), в основном все квартиры находятся в диапазоне от 1 до 1,5 миллионов рублей.

Новостройка или вторичка

При выборе квартиры перед покупателями всегда встает вопрос, какое жилье выбрать: первичное(в новостройках) или вторичное.

Новостройки, как правило, предлагаются строительными фирмами, которые имеют возможность продавать жилье по более низким ценам, почти по себестоимости. Однако такие квартиры продаются обычно без ремонта.

Даже если произведена «чистовая отделка», это не означает, что в такое жилище можно заехать и жить, ремонт потребуется в любой случае, хотя бы самый минимальный.

Важно!

Вторичное жилье реализуется, как правило, физическими лицами, самими собственниками жилья. Такие квартиры в большинстве случаев уже пригодны для жилья. Вторичное жилье обычно на несколько сотен рублей дороже новостроек, особенно, если оно расположено в центральном или спальном районе города. Также на цену влияет наличие инфраструктурных объектов, парковок, мест отдыха вблизи дома.

Соотношение первичного и вторичного жилья в различных городах отличается. В молодых развивающих городах, где ведется активное строительство, будет много новостроек по низким ценам. А вот в крупных городах, ограниченных границами, большой спрос на вторичку.

Секреты правильной покупки и продажи недвижимости

Доверенность и продажа квартиры

Продажа квартиры по доверенности – достаточно сложный юридический момент. Как обезопасить себя от мошенников и оформить доверенность правильно?

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры за свои средства

Оформление налогового вычета – достаточно сложная процедура, требующая от граждан, желающих воспользоваться этой льготой, некоторой юридической осведомлённости

Что такое пожизненная рента квартиры

Несмотря на кажущуюся благоприятность подобной ренты, у неё есть как положительные, так и отрицательные моменты. Что, собственно, относится к любому договору, закрепляемому на юридическом уровне

Какой набор документов потребуется для купли-продажи квартиры

Продажа и покупка жилья – важнейшие события для рядового человека, не занимающимся этим в виде бизнеса. Ошибки в совершении такой сделки могут основательно испортить жизнь ее участникам. Поэтому купля-продажа жилья совершается строго в соответствии с документами в установленном законом порядке

Проверяем квартиру перед ее приобретением

Планируете покупать новую квартиру и опасаетесь, что в будущем могут возникнуть проблемы? Узнайте, как правильно проверить квартиру перед покупкой!

Выписка из домовой книги – алгоритм получения и важные подробности

Сведения, которые содержатся в домовых книгах, требуются все чаще. Для получения информации обычно используют выписку из домовой книги

Несовершеннолетние собственники – особенности и правила

Все чаще несовершеннолетние участвуют в сделках с недвижимостью. Такие операции серьезно контролируются органами опеки, поэтому стоит досконально изучить все требования и положения

Надоело общее имущество? Выход есть – выделение доли

В результате приватизации, которая проводилась в нашей стране в прошлом веке, тысячи людей стали хозяевами…

Особенности подписания акта приема-передачи квартиры при ее покупке

К подписанию передаточного акта следует отнестись серьезно. Подписание документа означает, что продавец более не несет ответственности за состояние квартиры, и все бремя ее содержания ложится на покупателя. Одновременно после подписания акта новые жильцы получают право на заселение жилища

Кадастровая стоимость – где посмотреть и как использовать

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается? Смотрите в нашей статье!

Оплата госпошлины на регистрацию права собственности на квартиру

Оплата госпошлины – один из важных шагов при оформлении документов на квартиру. Есть несколько способов оплатить данный налоговый сбор, которые различаются по времени и затратам

Алгоритм регистрации права собственности на квартиру и необходимые документы

Для того, чтобы быстро зарегистрировать право собственности на квартиру, нужно знать в целом, как это делается. Чтобы ускорить процесс, следует заранее произвести все платежи и подготовить полный пакет документов

Купля-продажа квартиры: договор – не просто формальность. Заполняем правильно

Купля-продажа квартиры: малейшая ошибка или неточность при составлении договора может привести к очень неприятным последствиям

Как без проблем оформить право собственности на квартиру в новостройке

Приобретение квартиры в новом доме еще на этапе строительства обходится дешевле, чем и объясняется популярность такого способа покупки недвижимости. Однако это связано с определенными рисками и трудностями, которые остаются и после сдачи объекта

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его оформить

Необходимость составления предварительного договора купли-продажи квартиры обусловлена стремлением продавца и покупателя обезопасить себя от неправомерных действий друг друга. Такой документ служит дополнительной гарантией заключения сделки в будущем

Как быстро оформить куплю-продажу недвижимости: алгоритм сделки

Быстро оформить сделку купли-продажи квартиры реально, если знать правильный алгоритм. Можно обойти все подводные камни, если своевременно подготовить пакет документов и нужных справок

Защита от мошенничества: проверяем юридическую чистоту сделки при покупке квартиры

При покупке квартиры надо проверить юридическую чистоту сделки. Не нужно довольствоваться только документами, представленными продавцом. Законом допустимо проведение своего независимого расследования

https://www.youtube.com/watch?v=rYBuLFTzIos

Высокая стоимость квартир привлекает не только добросовестных риэлторов, но и многочисленных мошенников. Существует несколько наиболее распространенных схем, нацеленных на отъем у покупателей и продавцов их кровно нажитых денег:

  • продажа квартиры без ведома собственника;
  • продажа «проблемной» квартиры с арестованными долями или прописанными в ней посторонними лицами;
  • продажа ветхого жилища, предназначенного под снос;
  • обналичивание материнского или военного сертификата с использованием фиктивной купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры с недееспособным или несовершеннолетним собственником;
  • многократная продажа квартиры нескольким собственникам;
  • продажа несуществующей квартиры или квартиры, которая на торги вовсе не выставлялась.

Также нередко возникает ситуация, когда риэлтор вступает в переговоры с покупателями от имени продавца и получает у них под тем или иным предлогом аванс.

Впоследствии он, естественно, продавцу аванс не передает, а пропадает с полученными деньгами.

Поэтому при продаже или приобретении недвижимости важно взаимодействовать не только с риэлтором, но и друг с другом. Нужно внимательно проверять все документы, запрашивать дополнительные справки, чтобы убедиться в чистоте сделки, грамотно составить договор и только потом передавать деньги и приступать к процессу переоформления квартиры.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka

Как продать недвижимость: технические особенности и «подводные камни» процедуры

В теории процедуру продажи недвижимости принято считать делом легким.

Кажется, чего уж проще – дать объявление в газету, собрать нужные документы, а затем продавать дом, землю или квартиру, получая при этом деньги с покупателя? На практике все оказывается куда сложнее, потому что существует особая техника продажи недвижимости, правила которой нарушать не рекомендуется. Попробуем разобраться в этой процедуре последовательно, поэтапно.

Как продать недвижимость: определяем стоимость квадратных метров

Существует несколько вариантов для установления оптимальной цены на недвижимость.

Самым легким вариантом будет купить газеты и журналы, где печатаются объявления о купле-продаже и наглядно убедиться, какую стоимость хотят получить продавцы недвижимости за свои квадратные метры или гектары площади.

Затем сравнить квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, которую Вы собираетесь продавать с аналогичными вариантами. Таким образом, можно определить среднюю цену схожей недвижимости на сегодняшний день.

Еще один из вариантов – обратиться в местные агентства недвижимости и принять услуги профессионалов по оценке стоимости недвижимости. Второй вариант в плане безопасности сделки является более правильным, так как дает множество преимуществ.

Иметь опытного посредника и получить квалифицированную оценку стоимости Вашей недвижимости – это отличная альтернатива самостоятельной продаже недвижимости, где неопытных продавцов на каждом этапе могут подстерегать аферы и обманы.

Следует учитывать, что любая сделка по продаже недвижимости имеет свои специфические особенности, которые строго учитываются сотрудниками агентства, поэтому Вам помогут рассчитать стоимость недвижимости с точностью до рубля.

Как продать недвижимость: реклама – двигатель торговли

Вторым важным этапом при продаже любой формы недвижимости считается реклама в печатных изданиях своих объявлений или размещение рекламы на интернет-сайтах агентств, занимающихся куплей-продажей.

Если нужно продать дом или квартиру как можно быстрее, то рекомендуется размещать печатное объявление не реже 2-3 раз в неделю в нескольких газетах. По статистике, реальные варианты с предложениями покупки недвижимости поступают от читателей печатных изданий не более 3-х раз в неделю.

Поэтому рекламировать свою квартиру или дом каждый день невыгодно, если объявления платные.

В свою очередь, интернет-реклама считается более выгодной с точки зрения оперативности предложений.

Потенциальные покупатели могут заходить на сайты агентств недвижимости круглосуточно и предложения о сделках также могут поступить в любой момент.

Плюс ко всему, на интернет-сайтах можно разместить фотографии предлагаемой на продажу недвижимости и покупатель оценит планировку квартиры, вид из окна, архитектурные особенности дома и другие визуальные подробности.

Как продать недвижимость: стоит ли скрывать недостатки продаваемой недвижимости?

В любом серьезном агентстве недвижимости Вам скажут, что заведомо обманывать покупателей не рекомендуется. Например, приукрашать достоинства продаваемой квартиры или скрывать явные недостатки, которые сразу же бросятся в глаза при осмотре дома или земельного участка.

Прежде всего, Вы сэкономите время, как свое, так и покупателей, которые при малейшем обмане потеряют к Вам доверие. Лучше сразу сделать акцент на всех недостатках продаваемой недвижимости, объективно оценив их, тогда покупатель морально подготовится к ним и будет воспринимать как должное.

Доверие в купле-продаже недвижимости всегда основывается на достоверности информации.

Как продать недвижимость: получение аванса/задатка от покупателя

Когда предварительный договор о купле-продаже недвижимости благополучно заключен, обе стороны (покупатель и продавец) полностью удовлетворены стоимостью и условиями продажи, наступает момент приема аванса.

Получать задаток выгодно, прежде всего, для продавца недвижимости, так как покупатель может в любой момент до подписания договорных документов передумать и аннулировать сделку. Тогда будет жаль времени, потраченного на ведение переговоров и осмотр квартиры или дома.

А время в наши дни тоже является товаром дорогим. В качестве компенсации «за труды и хлопоты» хотя бы останется денежный задаток.

Как правило, в агентствах по купле-продаже недвижимости акцент на передачу аванса со стороны потенциального покупателя делается сразу.

Это сугубо добровольная акция, по желанию сторон, она может фиксироваться на бумаге, но дает большие гарантии продавцу в совершении сделки.

Составлять предварительный договор на получение аванса продавцу следует  в том случае, если к оговоренному моменту передачи собственности вся процедура подготовки документов будет точно обеспечена.

Как продать недвижимость: составление договора продажи

Договор продажи недвижимости – это разновидность стандартных договоров купли-продажи. Пункты и правила таких договоров имеют схожие характеристики.

Как правило, продавец берет обязательства по подготовке всех документов на передачу недвижимости, а покупатель подтверждает сделку передачей оговоренных денежных сумм.

При посредничестве агентства недвижимости в купле-продаже составление договора берут на себя профессионалы, обеспечивая правовую защиту и продавцу и покупателю.

Для продажи недвижимых объектов социальной значимости существуют некоторые законодательные ограничения, которые должны обязательно учитываться при составлении договоров купли-продажи. Такие объекты могут иметь важную хозяйственную или гражданскую роль в пределах города или государства в целом.

Как продать недвижимость: денежные взаиморасчеты

Взаиморасчеты между продавцом и покупателем при продаже недвижимости представляют собой передачу денег при обеспечении гарантий, подтвержденных документами и заверенными нотариально. При этом должна соблюдаться конфиденциальность и безопасность сделки, как для продавца, так и для покупателя.

Самые высокие гарантии правомерности сделки купли-продажи может дать лишь агентство недвижимости с хорошей репутацией и большим опытом в проведении подобных сделок. Продавец хочет получить 100% гарантию, что в итоге будет обладать всей предварительно оговоренной суммой денег в полном объеме.

Покупатель, в свою очередь, хочет иметь гарантии, что все документы по передаче недвижимости в его собственность были законными и правомерными.

В этом случае можно дать лишь одну рекомендацию – если Вы не имеете большого опыта в продаже квартир, домов или другой недвижимости, то лучше обратиться за помощью к профессионалам. После оформления всех документов купли-продажи бумаги передаются на госрегистрацию и заверяются нотариально.

Необходимые правоустанавливающие документы на совершение сделки по продаже недвижимости:

  • Составленный договор купли-продажи;
  • Договоры дарения, мены или пожизненного содержания (если речь идет о продаже квартиры);
  • Документ о праве собственности на недвижимость, свидетельство на право владения жильем в жилищно-строительном кооперативе, свидетельство о приобретении недвижимости с торгов, о получение в наследство или другие документы, подтверждающие права собственности продавца;
  • Акт о приеме-передаче недвижимости.

Все эти документы должны быть зарегистрированными в Бюро Технической Документации (БТИ), иметь штамп регистрации на каждом правоустанавливающем документе. Следует также учитывать при продаже недвижимости и дополнительные расходы, которые несет продавец и покупатель. Все расходы должны оговариваться на предварительных переговорах перед подписанием основного договора купли-продажи.

Расходы включают:

  • комиссионные услуги риэлтора (если недвижимость продается через агентство);
  • налоговый сбор;
  • сбор в Пенсионный фонд;
  • страховые расходы по составлению договора купли-продажи;
  • стоимость нотариальных услуг;
  • государственная пошлина на куплю-продажу недвижимости;
  • стоимость услуг банка на проверку подлинности денежных купюр;
  • налог с дохода продавца недвижимости (берет на себя продавец);
  • стоимость услуг по извлечению документов на право владения недвижимостью из государственных реестров и другие формы расходов.

В заключение хочется сказать, что каждый продавец недвижимости решает для себя сам, стоит ли заниматься продажей квартиры, дома или земельного участка лично или доверить это ответственное дело профессиональному маклеру.

В первом случае сроки продажи недвижимости могут растянуться на неопределенный срок времени и снижаются гарантии безопасности сделки с покупателем.

Во втором случае агентство недвижимости, которое будет заниматься сделкой, берет на себя обязательства вести переговоры с покупателем, заниматься составлением договоров, оптимизировать налоги, что сэкономит время продавца и избавит его от головной боли по поиску потенциальных покупателей на недвижимость.

Совет!

Конечно, во втором случае, посредническому агентству придется заплатить «за труды», но сделка будет 100% законной, с минимальным риском быть обманутым. Разумный выбор остается за продавцом недвижимости!

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_3389.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector