Сделка признана недействительной: когда «снять» доход

Какие сделки могут признать ничтожными или недействительными

Приветствую, читатели www.habrealty.ru!

Этот вопрос довольно часто интересует покупателей и, немного реже, продавцов недвижимости.

При покупке недвижимости очень важно смотреть не только на юридическую чистоту объекта (о ней мы поговорим в другой статье), но и на условия, при которой сделка в одночасье сможет стать недействительной.

Когда сделку признают недействительной или ничтожной

Легкомыслие и невнимательность в этом деле практически всегда приводят к весьма плачевным результатам. Разберем немного подробнее какие сделки могут признать ничтожными или недействительными.

Понятие недействительных сделок с недвижимостью

Это сделки, не имеющие места быть и не влекущие за собой каких-либо юридических последствий (согласно ст. 167 ГК РФ). Если произойдет признание сделки недействительной, все стороны должны будут вернуть друг другу взятое, либо возместить стоимость полученного.

Недействительные сделки с недвижимостью разделяются на два вида: ничтожные (разбираются без суда) и оспоримые (в ходе судебного процесса).

Ничтожные сделки

Они сразу являются недействительными и не нуждаются в судебном вмешательстве. Единственное, можно обратиться в суд для признания ее последствий такими же. Иск может быть подан любым лицом, заинтересованным в этом.

Признание сделки ничтожной возможно, если:

  1. Сделка противоречит законодательным требованиям или актам, суд не установил ее, как оспоримую;
  2. Сделка ничтожна также, если противоречит нравственности и основам правопорядка (например, подкреплена поддельной документацией или подписями);
  3. Признание сделки ничтожной происходит и тогда, когда она мнимая (совершена только для вида) или притворная (прикрывающая иную сделку). Признать сделку притворной или мнимой может любое лицо, права которого были нарушены;
  4. Сделка, совершенная гражданином, страдающим от психического расстройства, недействительна. Его представитель может обратиться с иском в суд. Однако, если в суде выяснится, что сделка была заключена в пользу продавца, то сделка приобретет законную силу;
  5. Ничтожной сделка признается, если совершается гражданином, которому еще нет 14 лет. Конечно, вряд ли вы где-нибудь встретите десятилетнего продавца, но знать об этом основании вам необходимо.

Недействительная оспоримая сделка

Признание сделки недействительной в данном свершается судом. Иск могут подать только указанные в законе лица.

Основаниями для признания сделки купли-продажи недействительной оспоримой могут быть:

1. Недееспособность

Перед заключением сделки, необходимо при помощи правоустанавливающих документов убедиться, что человек дееспособен. Потому как, если у него какие-либо психические расстройства или зависимость от чего-то, и это было доказано в ходе суда, сделка может превратиться в ничтожную (ст. 121 ГК РФ).

Обратите внимание

В обоих случаях сделка может свершаться только с согласия попечителя, который, в случае необходимости, имеет право обратиться с иском в суд. При признании сделки недействительной наступит двухсторонняя реституция.

Если другая сторона знала о недееспособности первой, она должна будет возместить ей убытки. Но, если суд посчитает сделку выгодной для недееспособного лица, он может превратить ее в действительную.

2. Неспособность понимать смысл сделки

Основанием для признания сделки купли-продажи недействительной может свершиться, если человек недееспособен вследствие наличия психических или иных заболеваний, нервных потрясений, физических травм, приема медикаментозных средств, алкогольной или наркотической зависимости и т.д., осознавать свои деяния.

Нужно сказать, что подобное состояние должно быть доказано судебно-медицинской экспертизой и показаниями свидетелей. Иск может быть подан либо самим гражданином, либо тем лицом, чьи права были нарушены. Результат – двухсторонняя реституция.

3. Заблуждение

Иск на признание сделки купли-продажи недействительной вследствие заблуждения (ст. 178 ГК РФ) может подать пострадавшая сторона, если она неправильно поняла сделку или не была правильно проинформирована о качестве приобретаемого предмета. Заблуждение, касающееся мотивов сделки, не имеет значения.

Но добиться признания сделки недействительной она сможет доказать введение в заблуждение. Если получится – сможет потребовать возмещение реального ущерба от другой стороны; нет – сама должна будет оплатить ущерб другой стороне.

Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, наступит двухсторонняя реституция.

4. Насилие, обман или угроза

Сделки, совершенные под угрозой, из-за стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения, а также проведенные по поддельным документам или фиктивным доверенностям, являются недействительными, криминальными.

Важно

Но в суде нужно будет еще доказать, что была заключена именно такая сделка, иначе имущество возвращено заявителю не будет (ст. 168 ГК РФ).

При подтверждении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной имущество потерпевшего отдается ему самому, а имущество ответчика – идет в доход государства. Если это невозможно – взыскивается сумма, равная стоимости имущества.

5. Когда нет согласия супруга

Недвижимость, купленная супругами совместно, может быть продана только с их обоюдного согласия. Если муж (или жена) согласия не дал, он имеет право пойти в суд с иском на признание сделки несостоявшейся. Времени у него – ровно год с того дня, когда он о ней узнал.

6. Ущемление прав третьих лиц

Сделка, произошедшая при ущемлении прав несовершеннолетнего ребенка или одного из супругов, либо совершенная подростком, который недееспособен и не достиг 18 лет, недействительна.

Но, если подросток признан государством дееспособным и сам несет ответственность за свои поступки, то в данном случае согласия его законных представителей не нужно.

Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными

При появлении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной, продавец вздыхает с облегчением. Его страдания окончены. Что же делать покупателю, который ничего не знал ни о недееспособности человека, действовал по уму и совести?

В это время в силу вступает право добросовестного приобретателя, означающее, что ему положена некоторая компенсация.

Правда, получить ее можно только с помощью хорошего адвоката.

Поэтому, если вы являетесь пострадавшей стороной, вам нужно подать заявление о признании добросовестным приобретателем, нанять хорошего адвоката и выбить компенсацию, обращаться только в надежное агентство недвижимости, изучить историю квартиры, приобретать страховку на право собственности для получения компенсации, если сделка будет признана недействительной (годна в течение 3 лет).

Совет

Также следует брать расписку о получении денег и составлять акт приема-передачи, проверять «чистоту сделки», да и просто не забывать про своих родных людей, которые недееспособны или страдают какой-либо зависимостью.

Кстати, если у вас возникла ситуация, которую мы разобрали в статье (да, от подобного никто не застрахован), т.е. вы купили квартиру или другую недвижимость и как снег на голову появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной — не медлите, наймите профессионального юриста, для защиты ваших интересов.

Сроки давности иска

Чтобы суд признал сделку или ее последствия недействительными, необходимо вовремя подавать иск, не упустив срок исковой давности, составляющий три года, если сделка ничтожна (считается с начала исполнения данной сделки), и один год, если она оспорима (со дня прекращения угроз или тогда, когда супруг узнал о ее свершении).

При наличии каких-либо уважительных причин, срок исковой давности судом может быть продлен.

Напомню, что сегодня мы разобрали основания для признания сделок купли-продажи недействительными и ничтожными, а также затронули некоторые способы действий в таких ситуациях.

Итак, напоследок: покупайте или продавайте собственную недвижимость грамотно, обращая внимание на малейшие нюансы.

И у вас все будет хорошо!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/priznat-nichtozhnyimi-ili-nedeystvitelnyimi.html

Фнс разрешила пересчет налогов по сделкам, признанным недействительными – юридические советы

Основания, по которым ту или иную сделку можно признать недействительной и не влекущей последствий, четко зафиксированы в Гражданском кодексе. Там же детально прописаны последствия недействительности сделки для сторон.

Но любой бухгалтер знает, что у сделки есть не только гражданско-правовая, но и налоговая сторона. И вот с налоговыми последствиями недействительности сделки все не так ясно. Недавно этот вопрос затронул Президиум ВАС РФ в информационном письме от 17.11.

11 № 148*, дав весьма интересную трактовку положений Налогового кодекса.

Обратите внимание

Вообще-то, данное письмо Президиума ВАС РФ касается налога на имущество организаций. Но в одном из вопросов, рассмотренных судом, речь идет как раз о случае недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества. Президиум ВАС привел свою позицию по вопросу налоговых последствий такого договора. На наш взгляд, этот подход можно применять и к другим налогам.

Однако перед тем, как обратиться к налоговым последствиям недействительности сделок, давайте кратко остановимся на гражданско-правовой стороне вопроса.

Недействительные сделки…

Гражданский кодекс, говоря о недействительных сделках, делит их на два типа: ничтожные и оспоримые (ст. 166 ГК РФ). Главное отличие между ними чисто юридическое – ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, независимо от принятия судом решения о ее недействительности. Тогда как недействительность оспоримой сделки подтверждает именно суд. Но это в теории.

На практике же и в том, и в другом случае заинтересованным лицам приходится обращаться в суд.

Поэтому в действительности разница между двумя видами недействительности сделок состоит в том, какое именно требование предъявляется суду.

Но это, как мы уже сказали, чисто юридические тонкости. Бухгалтеру же важно знать, что по ГК РФ недействительная сделка – как оспоримая, так и ничтожная – не влечет для ее сторон никаких юридических последствий, кроме тех, которые непосредственно связаны с ее недействительностью. Также важно, что недействительная сделка недействительна всегда с момента ее заключения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Последствия недействительности сделки, в большинстве случаев таковы: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Проще говоря, стороны должны оказаться в том же положении, которое было на момент заключения сделки.

Важно также понимать, что за неисполнение недействительной сделки (непоставку продукции, невыполнение работы и т.п.) ответственность наступать не может.

…и действительные налоги

Итак, наш небольшой экскурс в гражданско-правовую часть вопроса закончен. Из него, думаю, понятен основной посыл законодателя: недействительная сделка как бы не существует изначально.

Такой подход долгое время позволял специалистам по налогам говорить, что соответствующую логику нужно применять и к налоговым последствиям недействительности сделки.

То есть, налоговую составляющую нужно также вернуть в то состояние, которое было до подписания недействительного договора – восстановить суммы расходов и НДС, принятого к вычету или обратиться в инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченных сумм.

Важно

Суд указал, что само по себе признание сделки (напомним, что в письме речь идет о договоре купли-продажи недвижимости) недействительной и возложение на стороны обязанности вернуть друг другу все полученное по сделке, не означает, что и налоговой составляющей будет придан статус-кво.

Связано это с тем, что, по мнению судей, к налоговым последствиям приводят не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые для их исполнения финансово-хозяйственные операции. Именно эти операции (а не сами сделки) организации отражают в бухучете.

Далее, на основании данных бухучета по итогам налогового или отчетного периода формируется финансовый результат. И уже этот результат, исходя из смысла статьи 54 НК РФ, облагается тем или иным налогом.

Именно поэтому при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной продавец, хотя и получает недвижимость обратно, не обязан восстанавливать в бухгалтерском учете сведения о ней на дату первоначальной реализации. Эти данные попадут в его бухучет на дату фактического возврата имущества.

И применительно к налогу на имущество, как указал Президиум ВАС РФ, это значит, что только с момента фактического возврата имущества несостоявшийся продавец вновь станет плательщиком налога на имущество в отношении «неудачно проданного» здания.

Налог на прибыль и НДС

Давайте теперь применим эту логику суда к другим налогам.

Первое следствие: все налоги, уплаченные в связи с совершением тех или иных хозяйственных операций по недействительной сделке, были уплачены законно. Другими словами, никаких возвратов – ни НДС, уплаченного при передаче товара (работы, услуги) по недействительной сделке, ни налога на прибыль с дохода от нее – не будет.

Второе следствие: это правило действует и в обратную сторону. А значит, суммы, уже включенные в расходы, или принятые к вычету по рассматриваемым хозяйственным операциям, не восстанавливаются.

Это касается и амортизации, начисленной покупателем за то время, пока он владел имуществом – она также останется в расходной части налоговой базы, несмотря на то, что сделка признана недействительной и имущество возвращено продавцу.

Читайте также:  Положение о материальной ответственности работников - образец 2019

Налоги на возвращенное имущество

Наконец, еще один немаловажный момент: надо ли платить налоги, связанные с самим фактом возврата имущества по сделке, признанной недействительной? Ведь формально такой возврат вполне соответствует определению реализации, данному в статье 39 НК РФ.

Если следовать той логике, которую применил Президиум ВАС РФ, то возврат имущества в связи с признанием сделки недействительной – такая же хозяйственная операция, которая отражается в бухгалтерском учете обеих сторон. А значит, влечет налоговые последствия.

Другими словами, возврат облагается НДС и налогом на прибыль. Это, кстати, выводит, что называется, «в ноль» по этой сделке не только стороны, но и бюджет. То есть, тот факт, что Президиум ВАС РФ решил «не трогать» налоги, уплаченные в связи с изначальной передачей имущества, как раз и нивелируется их начислением и принятием к вычету (учетом в расходах) при возврате такого имущества.

*«Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

Источник:

Полномочия налоговых органов по признанию сделок недействительными — Юридическая фирма «Частное право»

Источник: http://ubppro.ru/ugolovnye-dela/__trashed-3218.html

Недействительная сделка

“Я понимаю, что вы подписали договор и внесли деньги. Но ваша сделка недействительна…».

Такой суровый юридический вердикт приходилось слышать немалому числу покупателей.

Если перевести его на разговорный язык, он звучит примерно так: «Вон из квартиры!» И человек, честно заплативший свои кровные за энное количество квадратных метров, вынужден оставить жилье, где он уже отметил новоселье, а, может быть, и начал ремонт.

Почему так происходит? Можно ли вернуть потраченные деньги? Как избежать такого поворота событий? На наши вопросы отвечает эксперт – директор агентства недвижимости «Дворец» Валерий Евгеньевич Грачев.

Пять причин.

Сделки признаются недействительными в строгом соответствии с Гражданским кодексом. Оснований, чтобы признать совершенную сделку не имеющей юридической силы, может быть несколько. Рассмотрим их по порядку.

№ 1 недееспособность.

Совет

Чаще всего применяется 176 статья Гражданского кодекса, которая предусматривает совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности.

Конечно, важно заранее убедиться, что человек, с которым вы хотите заключить договор, вполне дееспособен. Но сделать это бывает сложно, поскольку у недееспособных граждан тоже есть паспорта.

Однако столь важный факт можно обнаружить при изучении правоустанавливающих документов.

Иногда недействительные сделки заключаются несовершеннолетними, то такое встречается нечасто.

№ 2 неспособность понимать смысл сделки.

Вторая категория сделок, которые признаются недействительными, отчасти похожа на первую. Это те случаи, когда человек был неспособен понимать смысл своих действий (177 статья Гражданского кодекса).

Наличие такой неспособности устанавливается судом путем проведения судебно-медицинской экспертизы. Нередко так бывает, если один из участников сделки страдает психическим заболеванием, алкогольной или наркотической зависимостью.

Как правило, его родственники обращаются с просьбой оспорить сделку (например, договор дарения), а наследники – с просьбой пересмотреть завещание.

И неудивительно: когда, например, пьющий отец оставляет своих детей без жилья, решив продать квартиру за бесценок, для них такое решение становится трагедией. То же самое можно сказать, допустим, о шизофреничке, подарившей свою жилплощадь соседям, обделив своих близких, которые ухаживали за ней.

Обратите внимание

К счастью, суд учитывает показания свидетелей и результат судмедэкпертизы. И у тех, кто пострадал, есть все шансы доказать, что на момент совершения сделки их родственник не понимал ее смысла. Кстати, специальную экспертизу можно провести даже если человек уже умер. Это очень актуально при спорах из-за наследства.

№ 3 обман.

Третья категория недействительных сделок – это сделки, совершенные под влиянием заблуждения.

Пример из практики.

Алевтина Владимировна уже много лет была на пенсии. Болезни с годами становились все мучительнее, а денег на лекарства не хватало. В конце концов потребовалась дорогостоящая операция.

В отчаянии она решилась продать свою просторную квартиру и переехать в меньшую, чтобы полученные деньги потратить на лечение. Сын Федор, узнав об этом, сразу примчался, хотя до этого не заходил к матери уже полгода.

Он клятвенно обещал заботиться о матери и полностью содержать до конца жизни, если она позволит оформить новое жилье на его имя. «Какая тебе разница, все равно квартира будет твоя, – уверял он, – и ты ни в чем не будешь нуждаться». Алевтина согласилась.

Как-то стыдно было ему не верить – все-таки родной сын… Сделка состоялась. А через некоторое время Федор прямо потребовал от матери, чтобы она «собрала свои пожитки и убиралась в дом престарелых». На все слезы, упреки и мольбы он отвечал: «Я собственник. Вот документы».

Перед нами типичный пример того, когда договор дарения подменяет собой договор о пожизненном содержании. Хочется предостеречь доверчивых пожилых людей от такой ошибки.

Если вы нуждаетесь в постоянной материальной и иной помощи, нужно заключать именно договор ренты, а не отдавать свое жилье в безвозмездный дар, надеясь на чужую порядочность и милосердие.

Увы, такие надежды часто оказываются напрасными.

Но если такая сделка под влиянием обмана все же совершилась, помните: закон на вашей стороне. И, обратившись в суд, можно вернуть себе утраченное имущество.

№ 4 угрозы.

Разумеется, недействительными признаются все сделки, которые совершены человеком под угрозой насилия, а также, если он был вынужден заключить договор при стечении тяжелых обстоятельств.

Встречаются случаи, когда представители криминального мира заставляют людей подписывать документы, по сути дела, отказываясь от своего жилья. Но это силой вырванное «согласие» юридического веса не имеет.

Важно

Если в суде доказано, что сделка совершена под давлением, то имущество возвращается законному собственнику.

№ 5 мошенничество.

Еще одна причина, по которой сделка признается недействительной, тоже связана с криминалом. Это мошенничество, в результате которого имущество выбывает из собственности человека незаконно.

Пример из практики.

Два брата, Валентин и Антон, получили квартиру в наследство от родителей. Оба были полноправными собственниками, но такое равенство старшему было совсем не по душе. Валентин мечтал продать пресловутую жилплощадь и переехать в более престижный район города, не делясь со своим братом. Вскоре удобный случай представился. Антона осудили на три года.

Предприимчивый первенец добыл себе фальшивые документы, по которым он являлся единственным собственником, и продал жилье. Позже с зоны пришел Антон и задал законный вопрос: «Где моя квартира?!». Суд признал сделку недействительной. По факту мошенничества возбудили уголовное дело.

А вместе с Валентином осудили инженера ЖЭКа, который за взятку согласился подделать лицевые счета.

Но такая подделка документов на собственность встречается не так часто. А самый распространенный вариант мошенничества – подделка доверенности.

Вот классическая ситуация.

Пример из практики

Алина приехала в Нижний в мае, собиралась поступать в ВУЗ. Родственники помогли с деньгами, и она решила снять квартиру. Позвонила по первому попавшемуся частному объявлению в газете и приехала смотреть жилье.

Симпатичный молодой человек сразу честно признал, что квартира не его, а бабушки. И показал доверенность. Вид официальных документов сразу успокоил Алину, и на следующий день она уже раскладывала по полкам свои вещи. Прошло три месяца.

Совет

Начало учебного года принесло ей неприятный сюрприз: с дачи вернулась та самая бабушка – хозяйка квартиры. Она потребовала от девушки немедленно «освободить помещение». «А как же доверенность?», – только и сумела спросить молодая студентка.

«Я никаких бумажек не давала!», – отрезала хозяйка. Документ, который предъявил молодой человек, и вправду оказался липовым.

В данном случае недействительность сделки не имела тяжелых последствий для девушки, так как речь шла лишь об аренде жилья. В случае покупки все бывает иначе.

Горькие плоды

Итак, сделка признана недействительной. Тот, кто ее оспаривал, впервые за долгое время вздыхает с облегчением. Что дальше? По закону все должно вернуться на круги своя: квартира снова оказывается в собственности бывшего владельца. А покупатель должен ее оставить.

Если он приобрел недвижимость у заведомо недееспособного человека или принудил другого к продаже с помощью шантажа и мошенничества, то все справедливо. А если он ничего не подозревал? Тогда номинально вступает в силу право добросовестного приобретателя.

Это означает, что такому покупателю положена некая компенсация. Но на деле получить ее очень сложно. В риэлторской практике часто выстраиваются «цепочки сделок». И если одна сделка признается недействительной, то все последующие за ней тоже теряют силу.

Поэтому в результате может пострадать большое количество людей.

Что делать?

Единственное, что можно посоветовать покупателю, оказавшемуся в такой ситуации, – подать иск о признании его добросовестным приобретателем. И нанять хорошего адвоката, чтобы «выбить» компенсацию.

Правда, есть еще одна «соломинка для утопающих» – срок давности. Согласно закону, лицо, заинтересованное в том, чтобы оспорить сделку, должно сделать это в течение одного года.

Если срок давности истек, у добросовестного приобретателя есть шанс сохранить право на жилье.

Как себя защитить?

Обратите внимание

И все-таки отстоять свои права как добросовестного приобретателя очень трудно. Как говорится, предупредить легче, чем лечить.

Для того чтобы снизить риск, обращайтесь в надежное агентство недвижимости. Настоящие профессионалы обязательно проверят планируемую сделку на юридическую чистоту. Следует и самим изучить историю квартиры. Не поленитесь опросить инженера ЖЭКа и, конечно, соседей. Именно они с большой вероятностью расскажут вам всю подноготную: кто, как и почему выехал.

Я всегда говорю так: «Вы покупаете квартиру, а не мешок картошки. Такое судьбоносное событие у большинства бывает лишь раз в жизни. Здесь особенно важна внимательность и осторожность. Не доверяйтесь первому встречному, чтобы потом не было больно и обидно во время длительных судебных разбирательств!»

Однако даже при соблюдении описанных мер предосторожности стопроцентную гарантию, что сделка не будет признана недействительной, дать нельзя. Вам не даст ее ни один юрист и ни один риэлтор. Предусмотреть все факторы, к сожалению, просто невозможно.

Поэтому я настоятельно рекомендую при покупке недвижимости приобретать страховку на право собственности – так называемую страховку титула. Тогда, если в течение трех лет сделку признают недействительной, вы обязательно получите компенсацию, причем без всяких мытарств. Конечно, на страховку придется потратиться.

Но в большинстве компаний, специализирующихся в этой области, цены вполне приемлемые. И, самое главное, вы будете уверены, что не останетесь без квартиры и денег.

Есть и обратная сторона медали. Добиваться признания сделки недействительной – тоже дело довольно кропотливое.

Поэтому хочется посоветовать нашим читателям внимательно относиться к родственникам преклонного возраста или страдающим какой-либо зависимостью.

Не бросайте их на произвол судьбы, чтобы потом не пришлось кусать локти. И долго доказывать в суде, что они были невменяемыми или их обманули.

Подготовила Злата Балика

Источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/1706

Признание сделки недействительной: правовые нюансы

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

Важно

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

НИЧТОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Читайте также:  В «сомнительном» резерве учитывают только реализационные долги

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Или возьмем другой пример. Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей.

Совет

Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

ЭКСПЕРТИЗА ПОКАЖЕТ

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством.

Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

НА ШАГ НАЗАД

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева.

Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

Обратите внимание

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

КТО ЗАЩИТИТ

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски. В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру.

Источник: http://ecoton.spb.ru/news/pressabout/priznanie-sdelki-nedeistvitelnoi-pravovye-nyuansy.html

Мошенничество при продаже недвижимости: недействительные сделки из-за объявившейся третьей стороны | На полуострове Крым

Недвижимость – очень популярная тема у мошенников: операции с недвижимостью пользуются огромным спросом, в этих операциях задействованы внушительные суммы, а, значит, мошенники могут очень хорошо заработать.

Чаще всего заработок мошенника составляет одна из двух сумм: аванс за квартиру, покупка которой так и не была совершена из-за мошеннических действий продавца, или разница между фактически уплаченной суммой за квартиру и суммой, указанной в Договоре купли-продажи при признании сделки недействительной. В этой статье рассмотрим второй вид заработка мошенников. 

Как правило, при заключении Договора купли-продажи Покупатель и Продавец сходятся во мнении, что официальная стоимость приобретаемой недвижимости должна быть намного ниже реальной: это уменьшит стоимость услуг нотариуса, сумму налога, к покупателю будет меньше вопросов со стороны налоговых органов относительно того, где он взял такую сумму и по многим другим причинам.

Важно

Обратите внимание: существует электронная база данных из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (http://rosreestr.ru), откуда можно не без поездки в их офис узнать кому в действительности принадлежит рассматриваемая недвижимость. Выяснить, действительно ли перед вами владелец, не состоит ли недвижимость под арестом или в залоге – первое дело.

И вот, договор заключен, сделка оформлена, вы уже делаете ремонт или переехали. Но тут объявляются родственники Продавца и объявляют, что сделка была совершена незаконно. Они подают документы в суд о признании сделки незаконной и выигрывают.

 Вступаетв действие двусторонняя реституция (“последствие недействительности сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного по сделке, при невозможности вернуть товарные ценности в натуральном виде возвращается их стоимость в денежном выражении” из Википедии) – Продавец получает недвижимость, а Покупатель ту сумму, которая была указана в Договоре купли-продажи. При этом, если Покупатель деньги уже растратил, то вы сможете лишь получать часть его доходов. Если доходы небольшие, то компенсация займет много-много лет, за которые инфляция съест половину, а то и больше покупательной способности ваших денег. 

Из всего вышесказанного следует, что срока, после которого можно спать спокойно не существует. В любой момент может объявиться лицо,  которое только что узнало о совершенной сделке, даже через 10 лет.

Поэтому Покупатель должен сам лично (встречаются вступившие в преступный сговор с мошенниками юристы, частные маклеры, представители агенств по недвижимости) побеспокоится об обеспечении правильности оформления сделки, о проверке документации на квартиру.

Рассмотрим типичные случаи мошенничества:

  1. Продавец (владелец недвижимости) скрыл, что состоит на учете в психдиспансере или наркодиспансере. Поэтому, сделайте через нотариуса запрос в эти диспансеры и проверьте, чтобы ответы были от заведующих. Сюда же относятся ислучаи, когда Продавца поставили на этот учет уже после совершения сделки. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем. В идеале, Продавец должен предоставить вам справку из этих диспансеров о том, что он здоров и вменяем и нет оснований для признания его недееспособным (кстати, эти справки легко подделать, поэтому на осмотр лучше ехать вместе с ним, хотя звучит это дико и неестественно). Если кто-то из зарегистрированных в приобетаемой квартире состоит на учете, то, также, лучше взять в диспансере разрешение на проведение сделки. Пьянство не является препятствием для этой сделки, но Продавец должен быть в совершенно вменяемом состоянии на момент совершения сделки.
  2. Вдруг объявившиеся прописанные или временно выбывшие. Временно выбывшими являются граждане, которые находятся в местах лишения свободы, на военной службе, в детском доме или временно зарегистрированы по месту учебы. Они хоть и не зарегистрированы на территории данной недвижимости, но за ними остается право на пользование по возвращении. По этой причине суд может расторгнуть и не одну сделку, а целую цепочку сделок, которые совершались с данной недвижимостью на протяжении многих лет. Вот так, например, в течение 10 лет третья сторона находилась в местах лишения свободы, а после освобождения узнала, что вернуться то и некуда – квартира уже 8 лет как продана. Она подает в суд, и все сделки, которые совершались с этой квартирой на протяжении этих 8 лет признаются недействительными. Конечный покупатель теряет и жилье и деньги. Поэтому, позаботьтесь о том, чтобы собственник (или вы по доверенности) взяли из ЕГРП или БТИ так называемую расширенную выписку об истории объекта недвижимости. В ней будут указаны все временно выбывшие и указано нет ли несовершеннолетних, чьи интересы могут пострадать от этой сделки (в этом случае сделка также недействительна). Тогда понадобится еще решение комиссии по опеке из органов опеки и попечительства о возможности продажи квартиры или дома. Там же надо выяснить не закрыта ли прописка в это жилье (если дом под снос или реконструкцию). 
  3. Правообладатели, мнение которых не спросили. Если недвижимость находится в долевой собственнсти, то необходимо письменное согласие других дольщиков на продажу доли Продавца. Это же касается супруга или супруги Продавца. 
  4. Оспаривание наследства. После покупки унаследованной Продавцом недвижимости Покупателя ставит перед фактов третья сторона, что право собственности Продавца на нее оспаривается третьей стороной. Если третья сторона выиграет, то сделка будет признана недействительной. Кроме того, бывают случаи, когда мошенники подговаривают однофамильца умершего выступить родственником этого самого родственника и вступить в наследование на основании поддельных документов. Если в дальнейшем эта махинация будет раскрыта, то Покупатель потеряет все.
  5. Лучше избегать случаев заключения Договора купли-продажи по доверенности. Бывали случаи, когда Доверитель выигрывал иск в суд о признании сделки недействительной, т.к. Доверенность была им отозвана за день до совершения сделки. Возможен и случай, когда Доверитель ставит фальшивую подпись на Доверенности. И после продажи заявляет, что никогда никакой Доверенности не подписывал.
  6. Иногда приобретение квартиры у застройщика на этапе строительства тоже чревато обманом. Бывают случаи, когда застройщики продают уже проданные квартиры, которые по каким-то причинам не были до конца оформлены. И тем не менее суд признает законность сделки этих первоначальных покупателей. А вот вторые покупатели оказываются на улице.

Источник: https://na-poluostrove.ru/node/185

Почему сделку по приобретению жилья могут признать недействительной

Итак, все позади: поиск денег или оформление кредита, беготня с документами, выбор подходящего варианта.

Итак, все позади: поиск денег или оформление кредита, беготня с документами, выбор подходящего варианта. Вы купили квартиру и зарегистрировали ее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Но, к сожалению, даже наличие на руках свидетельства о праве собственности не дает 100%-ной гарантии нерасторжимости сделки.

Перед тем как приобретать жилье, следует тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую полную юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя любому покупателю не мешает знать, по каким причинам сделку могут признать недействительной…

Совет

Сделки: ничтожные и оспоримые

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на оспоримые и ничтожные. Не вдаваясь в юридические тонкости, объясним суть этих понятий в двух словах.

Сделка считается оспоримой, если кто-то обращается в суд с требованием признать ее недействительной. Суд принимает решение: считать сделку действительной (то есть она остается в силе), недействительной или частично недействительной.

Читайте также:  Депутаты опять вернулись к идее прогрессивной шкалы подоходного налога

Основания, по которым сделки могут быть оспорены:

  • несовершеннолетие (от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
  • ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
  • нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  • выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
  • выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
  • наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Ничтожные сделки недействительны изначально, по закону. Например, всем известно, что недееспособный гражданин не может продавать или покупать жилье, так как не отдает отчета своим действиям в силу психического расстройства.

Именно поэтому законодатель отнес сделки, совершенные недееспособными людьми, к разряду ничтожных, что прописано в ст. 171 ГК РФ.

В таких случаях в суд подают иск с требованием применить последствия недействительности сделки (то есть с требованием вернуть имущество, поскольку сделка ничтожна).

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:

  • несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
  • противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
  • мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
  • недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
  • несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Для защиты прав граждан законом предусмотрены сроки исковой давности. Так, если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным, то есть подать иск и применить соответствующие меры, можно в течение трех лет. Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год. Кстати, в случаях, когда срок исковой давности пропущен по уважительным причинам, суд вправе его восстановить.

Существует несколько наиболее распространенных ситуаций, в которых сделку могут признать недействительной. Рассмотрим каждую из них.

Недееспособный продавец

Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Но появляются родственники продавца, которые заявляют, что он недееспособный человек.

В подобных ситуациях вернуть квартиру прежнему собственнику могут попытаться любые заинтересованные лица — совершеннолетние дети продавца, его отец, мать, бабушка, дедушка и др. Однако признать гражданина недееспособным можно только на основании судебного решения.

Поэтому если родственники заявляют о недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.

В качестве меры предосторожности покупателям можно посоветовать попросить при заключении договора у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что он не состоит на соответствующем учете.

Кстати, если собственник — лицо недееспособное, то это вовсе не означает, что его квартиру нельзя выкупить. Можно, если от имени и в интересах такого гражданина действует опекун. Договор купли-продажи должен быть заключен только с ним. При этом ст.

Обратите внимание

37 ГК РФ устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Нечестная приватизация

Пример из жизни. При приватизации жилого помещения родители не включили в договор несовершеннолетних детей. Через несколько лет квартира была продана, но впоследствии приватизация была признана недействительной. Сделка купли-продажи является ничтожной.

Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки — ее несоответствие закону или иным правовым актам. В данном случае имело место незаконное заключение договора, поскольку дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства.

Если незаконно приватизированная квартира уже продана, то и эта продажа, и все последующие сделки также становятся недействительными.

Последствием ничтожной сделки является двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой все полученное по сделке.

Именно поэтому следует изучать историю квартиры: кто участвовал в приватизации, а кто нет; причины неучастия в приватизации; не были ли нарушены права детей и т.д.

Без разрешения попечителя

Пример из жизни. Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано. Но через полгода продавец квартиры был признан судом ограниченно дееспособным по причине алкоголизма. Его попечитель подает в суд иск с целью оспорить сделку.

Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд.

Такому гражданину назначают попечителя, и только с его согласия ограниченно дееспособный может продать, подарить или заложить свое имущество. В ином случае сделка может быть признана судом недействительной.

С соответствующим иском вправе обратиться в суд только попечитель.

Для того чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо также предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Без согласия супруга

Важно

Пример из жизни. Квартира, которая являлась общей собственностью супругов, была продана мужем без ведома жены. Спустя три месяца после сделки она через суд потребовала признания сделки недействительной.

В соответствии с законом для распоряжения недвижимостью, которая является совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. В ином случае последний вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

В качестве меры предосторожности у продавца следует проверить свидетельство о расторжении брака, паспорт (а именно: штамп о регистрации брака). По возможности надо связаться со вторым супругом, чтобы подтвердить или опровергнуть сомнения о совместной собственности на квартиру.

Кстати, если при продаже недвижимости, которая является долевой собственностью, нарушено преимущественное право покупки, то сделку не могут признать недействительной.

В этом случае другие собственники вправе обратиться в суд только с требованием перевести на них права и обязанности покупателя.

Осторожно, доверенность!

Покупка квартиры по доверенности также таит в себе много подводных камней.

Необходимо выяснить полномочия представителя собственника недвижимости — вправе ли он заключать сделку по продаже (дарению, обмену и т.п.)?

Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если он не указан, документ действует в течение одного года с даты выдачи. Если же такая дата не указана, доверенность считается недействительной.

К сожалению, даже если доверенность по форме и содержанию не вызывает нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. «Нехорошие» нотариусы за большие деньги могут выдать доверенность постороннему лицу.

Совет

При заключении сделки через представителя покупатель должен быть особенно осторожен. Необходимо связаться с собственником, чтобы он смог подтвердить свои действительные намерения.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1867358-2012-07-23-pochemu-sdelku-po-priobreteniyu-zhilya-mogut-priznat-nedejstvitelnoj/

Как уберечься от недействительной сделки 1 сентября 2017 года в 06:45

Существует ряд оснований, по которым заключенная сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как распознать потенциально опасную сделку и каким образом можно минимизировать риски?
 

Для начала отметим, что недействительные сделки фактически делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. Первые неправомочны по определению, уже сам факт их заключения является нарушением закона. Другими словами, как только факт нарушения вскрылся – сделке конец. Даже и суд не нужен.

Что касается оспоримых сделок, то тут возможны нюансы. Действительно ли сделка проведена с нарушениями – может решить только суд. 

НЕПРИЯТНЫЕ ПРИМЕРЫ

«Ничтожными сделками являются продажа объекта по доверенности от имени уже умершего человека либо совершение сделки в простой письменной форме, тогда как по закону требуется нотариальная форма», – говорит Виталий Столяров, юрист ГК «Экотон».

Оспоримая сделка, по его словам, может быть заключена под влиянием заблуждения: думал, что продаю, и рассчитывал на получение денег, а на деле подписал договор дарения и денег не получил. Но в данном случае, чтобы дать обратный ход, придется доказать в суде, что человека действительно обманули. Ведь не исключено, что он просто передумал дарить объект.

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает: не только обман, но и насилие, угроза в отношении одной из сторон могут стать причиной признания сделки недействительной – опять же только через суд.

Вообще разница между ничтожными и оспоримыми сделками тонкая и не всегда очевидна клиентам рынка. Так, сделка по договору, заключенному несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, однозначно ничтожна, а в возрасте от 14 до 18 лет – может быть оспорена, если права несовершеннолетнего оказались нарушены.

Есть нюансы и в вопросах дееспособности. Когда сделку заключает человек, признанный судом недееспособным, то речь однозначно идет о ничтожности сделки.

«Однако когда наследники или родственники пожилого и, скажем так, психически не очень здорового гражданина ставят под сомнение заключенную им сделку, мы не можем говорить о недееспособности.

Обратите внимание

Здесь имеет место временное отклонение психики в целом здорового человека. В таких случаях обязательна, в частности, судебная медицинская экспертиза», – объясняет Виталий Столяров.

Эксперт добавляет: если пожилой человек, даже и «со странностями», продавал квартиру по рыночной стоимости, удостоверив договор у нотариуса и осуществив расчеты через банк или нотариальную контору, вероятность признания такой сделки недействительной крайне мала.

ПРИТВОРСТВО НА РЫНКЕ

К ничтожным относятся и так называемые притворные сделки. «Классический пример притворной сделки на рынке недвижимости – дарение, прикрывающее куплю-продажу. Чаще всего такие сделки совершаются с целью сокрытия дохода, полученного от продажи недвижимого имущества – чтобы не платить налог», – рассказала Вероника Перфильева.

А вот заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости – сделка оспоримая, но не ничтожная.

Рискует главным образом покупатель.

Если сделка будет оспорена, квартиру придется вернуть обратно продавцу, только вот деньги, говорит Вероника Перфильева, он получит обратно не в полном объеме, а в том, который прописан в договоре.

И едва ли продавцу стоит пытаться доказывать расписками и квитанциями, что часть денег была передана дополнительно, за рамками договора купли-продажи, – эта схема вообще вне закона.

Важно заметить, что поднять вопрос о ничтожности сделки может кто угодно, в том числе правоохранительные органы. А вот судебное разбирательство по поводу оспоримой сделки должна обязательно инициировать одна из ее сторон. Если все участники сделки довольны и не имеют претензий друг к другу, то оспоримая сделка не будет иметь никаких негативных последствий. Но, возможно, до поры до времени…

ЗАДНЯЯ ПЕРЕДАЧА

Допустим, сделка признана недействительной (в силу своей ничтожности либо после оспаривания в суде). В этом случае стороны обязаны вернуть «все как было». И собственность возвращается назад, и деньги.

Важно

Хотя, если быть точным, отменена может быть даже безвозмездная сделка. Скажем, тот, кто дарит квартиру, должен, согласно закону, получить согласие второго супруга. Но бывает, что тот признан умершим либо пропал без вести.

Впоследствии, когда договор дарения оформлен, отсутствовавшая сторона может объявиться и сказать свое веское слово.

Тогда непременно проводится судебное разбирательство, в результате которого сделка может быть оспорена, а квартира возвращена бывшему владельцу.

Мы не станем сейчас касаться того момента, что стороны недействительной сделки могут понести административную или уголовную ответственность – это зависит от конкретного случая.

Важно отметить другое: если возвращение собственности обратно технически выполняется, как правило, несложно, то возврат денег часто сопряжен с проблемами.

Например, оказывается, что у продавца их уже нет – тогда приходится накладывать арест на имущество или же суд может обязать продавца ежемесячно выплачивать определенную сумму второй стороне с зарплаты.

В любом случае сторона, желающая вернуть деньги, оказывается в крайне невыгодном положении.  

ЗАЩИТА ОТ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ

Как не стать участником недействительной сделки? Понятно, что ни в коем случае нельзя соглашаться на занижение стоимости или проведение одной сделки под видом другой. Но даже самый добросовестный участник рынка может невольно стать жертвой.

Совет

По словам юристов, стопроцентной гарантии того, что сделка абсолютно легитимна, не даст никто, риски все равно будут. Однако заметно их снизить можно, если пользоваться услугами опытного агентства недвижимости, имеющего в штате юристов. В этом случае история квартиры будет тщательно проверена.

«Агентство обычно изучает, не были ли в прошлом нарушены права бывших владельцев и членов их семей, права несовершеннолетних, лиц, отбывающих заключение, и т. д.

Заказываются необходимые выписки из ЕГРН, справки по форме 9, 12 и др.

Опять же, агентство рекомендует использование нотариальной формы договоров, современных безопасных способов расчетов (аккредитива, депозита нотариуса)», – перечисляет Виталий Столяров.

Поскольку вероятность признания сделки недействительной все же остается, покупателю стоит дополнительно застраховать свои риски. Вероника Перфильева обращает внимание, что многие страховые компании предлагают страхование риска утраты права собственности, в том числе и в случае признания сделки недействительной.

Правда, пока, по словам риэлторов, немногие клиенты рынка приобретают полис (разве что вынужденно, при покупке квартиры в ипотеку). И дело тут не столько в экономии, сколько в недооценке имеющихся рисков.

Смотрите оригинал материала на http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/09/01/241168.html

Источник: http://www.anrosdom.ru/news/kak-uberechsya-ot-nedeystvitelnoy-sdelki

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector