Возможен ли вычет по имуществу, переданному в доверительное управление?

Доверительное управление недвижимым имуществом | Журнал «Главная книга» | № 9 за 2016 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 апреля 2016 г.

Содержание журнала № 9 за 2016 г.

Нюансы документооборота

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Документируем передачу имущества

Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продажейп. 2 ст. 1017 ГК РФ:

Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:

  • состав передаваемого имущества;
  • наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
  • размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

  • срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Оформляем документы в ходе исполнения договора

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего именип. 3 ст. 1012 ГК РФ. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя.

Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.».

Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществомп. 3 ст. 1012 ГК РФ.

Обратите внимание

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельностип. 4 ст. 1020 ГК РФ. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитовч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, должен содержать информацию:

  • о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
  • о сумме полученных доходов за отчетный период;
  • о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
  • о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
  • о размере вознаграждения управляющего.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2016/9/2316-doveritelinoe_upravlenie_nedvizhimim_imuschestvom.html

Применение налогового вычета по работам, связанным с переданным в доверительное управление имуществом

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Лубянский проезд, д. 5, стр. 1
(495) 649-11-65; (985) 763-90-66

Реконструкция имущества, переданного в доверительное управление: порядок учета НДС

Судьи не исключают возможности применения налогового вычета по работам, связанным с переданным в доверительное управление имуществом, и учредителем управления

ОАО (учредитель управления) в январе 2014 года заключило договор доверительного управления гостиницей (незавершенное строительство) с ООО (доверительный управляющий), согласно которому оно передает здание, землю и другое имущество в доверительное управление. ОАО также является выгодоприобретателем по данному договору.

Право собственности на гостиницу зарегистрировано на ОАО. Строительно-монтажные работы по реконструкции в здании гостиницы проводились после государственной регистрации передачи имущественного комплекса по договору доверительного управления. Гостиница используется доверительным управляющим в деятельности, облагаемой НДС.

Обе организации используют общую систему налогообложения.

В феврале 2014 года подрядчик закончил реконструкцию здания и передал ОАО строительно-монтажные работы на сумму 10 млн. руб.

Имеет ли право учредитель управления (ОАО) принять к вычету НДС по строительно-монтажным работам, связанным с реконструкцией гостиницы, переданной в доверительное управление?

Авторы: эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гусихин Дмитрий, Игнатьев Дмитрий

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В случае если проведение работ по реконструкции переданного в доверительное управление гостиничного комплекса в рассматриваемой ситуации выходит за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом, в частности, если договором предусмотрено право (обязанность) учредителя управления по осуществлению реконструкции данного гостиничного комплекса, то учредитель управления вправе принять к вычету предъявленные ему подрядчиками при проведении соответствующих строительно-монтажных работ суммы НДС при выполнении требований п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Обоснование позиции:

Важно
Обратите внимание

Пунктом 1 ст. 171 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты. Так, согласно п. 6 ст.

[/su_box]

171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты указанных сумм НДС производятся в порядке, установленном абзацами 1, 2 п. 1 ст. 172 НК РФ. В силу указанных норм для применения организацией вычета сумм «входного» НДС по строительно-монтажным работам необходимо наличие счета-фактуры, выставленного подрядчиком, а также принятие на учет приобретенных работ при наличии соответствующих первичных документов.

Еще одним обязательным условием применения налоговых вычетов является приобретение товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 2 ст. 170 НК РФ).

Иных требований для реализации права на применение организацией-заказчиком вычета сумм НДС, предъявленных ей подрядчиком при проведении строительно-монтажных работ по реконструкции гостиницы, переданной в доверительное управление, нормы главы 21 НК РФ не устанавливают.

Однако в данном случае следует учитывать и положения ст. 174.1 НК РФ, определяющей особенности исчисления и уплаты в бюджет НДС, в том числе при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом.

При совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности плательщика НДС, установленные главой 21 НК РФ (п. 1 ст. 174.1 НК РФ).

Наряду с этим налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, в соответствии с договором доверительного управления имуществом предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами, в порядке, установленном главой 21 НК РФ (п. 3 ст. 174.1 НК РФ).

Совет
Важно

В то же время судьи не исключают возможности применения налогового вычета по работам, связанным с переданным в доверительное управление имуществом, и учредителем управления.

[/su_box]

Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 г.

№ Ф07-10314/13 по делу № А26-600/2013 судьи, признавая правомерность применения учредителем управления вычета НДС, предъявленного ему подрядчиком, исходили из того, что работы по проведению капитального строительства переданного в доверительное управление гостиничного комплекса, выходят за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом. Отметим, что в рассмотренной судом ситуации право учредителя управления на проведение работ по капитальному ремонту, реконструкции, доукомплектованию переданного в доверительное управление имущества было предусмотрено договором доверительного управления.

Из постановления ФАС Поволжского округа от 18.12.2012 г.

№ Ф06-9653/12 по делу № А57-11/2012 также следует, что в случае, если согласно условиям договора доверительного управления учредитель управления вправе проводить ремонтные и восстановительные работы в зданиях и сооружениях, переданных в доверительное управление, такие ремонтные работы выходят за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом. Соответственно, учредитель управления вправе принять к вычету НДС, предъявленный ему подрядчиками при проведении указанных работ, в установленном порядке.

При этом из приведенных постановлений следует, что требования подп. 1 п. 2 ст.

171 НК РФ в отношении приобретенных учредителем управления товаров (работ, услуг), имущественных прав следует считать выполненными, если переданное в доверительное управление имущество используется доверительным управляющим в операциях, облагаемых НДС (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. № 2809/10).

Таким образом, полагаем, что в случае, если проведение работ по реконструкции переданного в доверительное управление гостиничного комплекса в рассматриваемой ситуации выходит за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом, в частности, если договором предусмотрено право (обязанность) учредителя управления по осуществлению реконструкции данного гостиничного комплекса, то учредитель управления вправе принять к вычету предъявленные ему подрядчиками при проведении соответствующих строительно-монтажных работ суммы НДС при выполнении требований п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Однако данную позицию учредителю управления, вероятнее всего, придется отстаивать в суде.

Источник: Российский налоговый портал 

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Лубянский проезд, д. 5, стр. 1
(495) 649-11-65; (985) 763-90-66

Реконструкция имущества, переданного в доверительное управление: порядок учета НДС

Судьи не исключают возможности применения налогового вычета по работам, связанным с переданным в доверительное управление имуществом, и учредителем управления.

ОАО (учредитель управления) в январе 2014 года заключило договор доверительного управления гостиницей (незавершенное строительство) с ООО (доверительный управляющий), согласно которому оно передает здание, землю и другое имущество в доверительное управление. ОАО также является выгодоприобретателем по данному договору.

Право собственности на гостиницу зарегистрировано на ОАО. Строительно-монтажные работы по реконструкции в здании гостиницы проводились после государственной регистрации передачи имущественного комплекса по договору доверительного управления. Гостиница используется доверительным управляющим в деятельности, облагаемой НДС.

Обе организации используют общую систему налогообложения.

В феврале 2014 года подрядчик закончил реконструкцию здания и передал ОАО строительно-монтажные работы на сумму 10 млн. руб.

Имеет ли право учредитель управления (ОАО) принять к вычету НДС по строительно-монтажным работам, связанным с реконструкцией гостиницы, переданной в доверительное управление?

Авторы: эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гусихин Дмитрий, Игнатьев Дмитрий

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В случае если проведение работ по реконструкции переданного в доверительное управление гостиничного комплекса в рассматриваемой ситуации выходит за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом, в частности, если договором предусмотрено право (обязанность) учредителя управления по осуществлению реконструкции данного гостиничного комплекса, то учредитель управления вправе принять к вычету предъявленные ему подрядчиками при проведении соответствующих строительно-монтажных работ суммы НДС при выполнении требований п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Обоснование позиции:

Важно
Обратите внимание

Пунктом 1 ст. 171 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты. Так, согласно п. 6 ст.

[/su_box]

171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

Читайте также:  Усн «доходы минус расходы» в 2019-2019 годах

Согласно п. 5 ст. 172 НК РФ вычеты указанных сумм НДС производятся в порядке, установленном абзацами 1, 2 п. 1 ст. 172 НК РФ. В силу указанных норм для применения организацией вычета сумм «входного» НДС по строительно-монтажным работам необходимо наличие счета-фактуры, выставленного подрядчиком, а также принятие на учет приобретенных работ при наличии соответствующих первичных документов.

Еще одним обязательным условием применения налоговых вычетов является приобретение товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, для осуществления операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 2 ст. 170 НК РФ).

Иных требований для реализации права на применение организацией-заказчиком вычета сумм НДС, предъявленных ей подрядчиком при проведении строительно-монтажных работ по реконструкции гостиницы, переданной в доверительное управление, нормы главы 21 НК РФ не устанавливают.

Однако в данном случае следует учитывать и положения ст. 174.1 НК РФ, определяющей особенности исчисления и уплаты в бюджет НДС, в том числе при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом.

При совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности плательщика НДС, установленные главой 21 НК РФ (п. 1 ст. 174.1 НК РФ).

Наряду с этим налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, в соответствии с договором доверительного управления имуществом предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами, в порядке, установленном главой 21 НК РФ (п. 3 ст. 174.1 НК РФ).

Совет
Важно

В то же время судьи не исключают возможности применения налогового вычета по работам, связанным с переданным в доверительное управление имуществом, и учредителем управления.

[/su_box]

Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 г.

№ Ф07-10314/13 по делу № А26-600/2013 судьи, признавая правомерность применения учредителем управления вычета НДС, предъявленного ему подрядчиком, исходили из того, что работы по проведению капитального строительства переданного в доверительное управление гостиничного комплекса, выходят за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом. Отметим, что в рассмотренной судом ситуации право учредителя управления на проведение работ по капитальному ремонту, реконструкции, доукомплектованию переданного в доверительное управление имущества было предусмотрено договором доверительного управления.

Из постановления ФАС Поволжского округа от 18.12.2012 г.

№ Ф06-9653/12 по делу № А57-11/2012 также следует, что в случае, если согласно условиям договора доверительного управления учредитель управления вправе проводить ремонтные и восстановительные работы в зданиях и сооружениях, переданных в доверительное управление, такие ремонтные работы выходят за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом. Соответственно, учредитель управления вправе принять к вычету НДС, предъявленный ему подрядчиками при проведении указанных работ, в установленном порядке.

При этом из приведенных постановлений следует, что требования подп. 1 п. 2 ст.

171 НК РФ в отношении приобретенных учредителем управления товаров (работ, услуг), имущественных прав следует считать выполненными, если переданное в доверительное управление имущество используется доверительным управляющим в операциях, облагаемых НДС (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. № 2809/10).

Таким образом, полагаем, что в случае, если проведение работ по реконструкции переданного в доверительное управление гостиничного комплекса в рассматриваемой ситуации выходит за рамки исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления имуществом, в частности, если договором предусмотрено право (обязанность) учредителя управления по осуществлению реконструкции данного гостиничного комплекса, то учредитель управления вправе принять к вычету предъявленные ему подрядчиками при проведении соответствующих строительно-монтажных работ суммы НДС при выполнении требований п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Однако данную позицию учредителю управления, вероятнее всего, придется отстаивать в суде.

Источник: Российский налоговый портал 

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

Источник: http://portal-law.ru/primenenie-nalogovogo-vycheta-po-rabotam-svyazannym-s-peredannym-v-doveritel-noe-upravlenie-imuschestvom/

Налогообложение НДФЛ по доверительному управлению ценными бумагами | Народный вопрос.РФ

0 [ ] [ ]

Налогообложение НДФЛ по доверительному управлению ценными бумагами

В настоящее время одним из способов управления ценными бумагами является их передача в доверительное управление.

Отметим, что такой вид отношений весьма удобен, в том случае если сам собственник не обладает достаточной квалификацией и компетенцией для того, чтобы эффективно распоряжаться принадлежащими ему ценными бумагами.

В этом случае он прибегает к помощи специалиста – доверяет управление ценными бумагами.

В данной статье поговорим об особенностях налогообложения НДФЛ операций по доверительному управлению ценными бумагами.

Правовое регулирование доверительного управления имуществом.

Законодательные основы доверительного управления имуществом определены в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Учредителем управления является сторона, в собственности которой находится имущество (или обладающая имущественными правами) и которая передает их (имущество и права) в доверительное управление.

Доверительный управляющий – сторона, которой передается имущество и которая им управляет в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Законом предусмотрена еще одна сторона отношений в рамках доверительного управления – это выгодоприобретатель, в чьих интересах осуществляется доверительное управления. В подавляющем большинстве случаев учредитель управления выступает в качестве выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть различные виды имущества и имущественных прав.

Совет

Причем, в соответствии с пунктом 2 статьи 1013 ГК РФ деньги не могут быть самостоятельными объектами доверительного управления, за исключением случаев, установленных законом.

Например, возможность передачи денежных средств в доверительное управление для инвестирования в ценные бумаги предоставлена статьей 5 Федерального закона от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг” (далее – Закон № 39-ФЗ) и статьей 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-1 “О банках и банковской деятельности”.

Ценные бумаги относятся к особому виду имущества. Согласно статье 1025 ГК РФ особенности доверительного управления ценными бумагами определяются законом.

В соответствии со статьей 5 Закона № 39-ФЗ деятельностью по управлению ценными бумагами признается деятельность по доверительному управлению ценными бумагами, денежными средствами, предназначенными для совершения сделок с ценными бумагами и (или) заключения договоров, являющихся производными финансовыми инструментами.

Порядок осуществления деятельности по управлению ценными бумагами определен Приказом ФСФР России от 3 апреля 2007 года № 07-37/пз-н (далее – Порядок № 07-37/пз-н).

Отметим, что требования указанного Порядка не распространяются на деятельность управляющих компаний по доверительному управлению (пункт 1.3 Порядка № 07-37/пз-н):

– инвестиционными резервами акционерных инвестиционных фондов;

– паевыми инвестиционными фондами;

– средствами пенсионных накоплений;

– средствами пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов;

– накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих;

– ипотечным покрытием.

Кроме того, указанный Порядок не применяется в отношении деятельности по управлению ценными бумагами, если она связана исключительно с осуществлением управляющим прав по ценным бумагам.

Согласно пункту 2.

1 Порядка № 07-37/пз-н управляющий вправе принимать в доверительное управление и осуществлять доверительное управление следующими объектами доверительного управления:

– ценными бумагами, в том числе полученными управляющим в процессе деятельности по управлению ценными бумагами;

– денежными средствами, включая иностранную валюту, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги, в том числе полученными управляющим в процессе деятельности по управлению ценными бумагами.

Обратите внимание

Управляющий вправе с соблюдением требования валютного законодательства принимать в доверительное управление и осуществлять доверительное управление иностранной валютой в случае, если соответствующая иностранная валюта является предметом сделок купли/продажи на торгах, организуемых валютной биржей.

Управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при управлении ценными бумагами, в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 2.8 Порядка № 07-37/пз-н).

Пунктом 2.9 Порядка № 07-37/пз-н определено, что управляющий обязан обособить ценные бумаги и денежные средства учредителя управления, находящиеся в доверительном управлении, а также полученные управляющим в процессе управления ценными бумагами, от имущества управляющего и имущества учредителя управления, переданного управляющему в связи с осуществлением им иных видов деятельности.

Для хранения денежных средств, находящихся в доверительном управлении, а также полученных управляющим в процессе управления ценными бумагами, управляющий обязан использовать отдельный банковский счет.

Для учета прав на ценные бумаги, находящиеся в доверительном управлении, в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг управляющий открывает отдельный лицевой счет (счета) управляющего, а если учет прав на ценные бумаги осуществляется в депозитарии – открывает отдельный счет (счета) депо управляющего.

В соответствии с пунктом 2.

10 Порядка № 07-37/пз-н на одном банковском счете управляющего могут учитываться денежные средства, передаваемые в доверительное управление разными учредителями управления, а также полученные в процессе управления ценными бумагами, при условии, что такое объединение денежных средств предусмотрено договорами доверительного управления, заключенными управляющим с такими учредителями управления.

При этом управляющий обязан обеспечить ведение обособленного внутреннего учета денежных средств по каждому договору доверительного управления.

Согласно пункту 2.

11 Порядка № 07-37/пз-н на одном лицевом счете управляющего (счете депо управляющего) могут учитываться ценные бумаги, передаваемые в доверительное управление разными учредителями управления, а также полученные в процессе управления ценными бумагами при условии, что такое объединение ценных бумаг предусмотрено договорами доверительного управления, заключенными управляющим с такими учредителями управления.

При этом управляющий обязан обеспечить ведение обособленного внутреннего учета ценных бумаг по каждому договору доверительного управления.

Кроме того, управляющий обязан предоставлять учредителю управления отчет о деятельности управляющего по управлению ценными бумагами, содержащий информацию, предусмотренную Порядком № 07-37/пз-н, в сроки, предусмотренные договором доверительного управления, но не реже одного раза в квартал (пункт 4.1 Порядка № 07-37/пз-н).

Важно

В случае письменного запроса учредителя управления управляющий обязан в срок, не превышающий 10 рабочих дней с даты получения запроса, предоставить учредителю управления Отчет на дату, указанную в запросе, а если такая дата не указана – на дату получения запроса управляющим (пункт 4.2 Порядка № 07-37/пз-н).

В Отчете должна содержаться информация обо всех сделках, совершенных управляющим с принадлежащими учредителю управления объектами доверительного управления, а также операциях по передаче в доверительное управление учредителем управления и возврату ему объектов доверительного управления, за период времени, исчисляемый с даты, на которую был сформирован предыдущий отчет (даты заключения договора доверительного управления, если Отчет не выдавался), до даты формирования предоставляемого отчета (даты, указанной в письменном запросе учредителя управления), а также информация об объектах доверительного управления, принадлежащих учредителю управления на последний день отчетного периода, и их оценочная стоимость (пункт 4.3 Порядка № 07-37/пз-н).

Читайте также:  Принятие к вычету ндс с полученных авансов

Налог на доходы физических лиц по доверительному

управлению ценными бумагами

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами предусмотрены статьей 214.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Абзацем 4 пункта 7 статьи 214.1 НК РФ определены особенности признания дохода по операциям с ценными бумагами, осуществляемым доверительными управляющими.

Доходы по операциям с ценными бумагами, обращающимися и не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, осуществляемым доверительным управляющим (за исключением управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд) в пользу выгодоприобретателя – физического лица, включаются в доходы выгодоприобретателя по операциям, перечисленным в подпунктах 1 – 4 пункта 1 статьи 214.1 НК РФ соответственно.

В соответствии с пунктом 10 статьи 214.1 НК РФ расходами по операциям с ценными бумагами признаются документально подтвержденные и фактически осуществленные налогоплательщиком расходы, связанные с приобретением, реализацией, хранением и погашением ценных бумаг.

Налоговая база по операциям с ценными бумагами, осуществляемым доверительным управляющим, определяется в порядке, установленном пунктами 6 – 15 статьи 214.1 НК РФ, с учетом требований пункта 17 статьи 214.1 НК РФ.

Согласно пункту 17 статьи 214.

1 НК РФ суммы, уплаченные по договору доверительного управления доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации произведенных им расходов по осуществленным операциям с ценными бумагами, учитываются как расходы, уменьшающие доходы от соответствующих операций (письмо Минфина России от 16 февраля 2015 года № 03-04-06/6856). При этом, если учредитель доверительного управления не является выгодоприобретателем по договору доверительного управления, то такие расходы принимаются при исчислении финансового результата только у выгодоприобретателя.

Совет

Если договор доверительного управления предусматривает несколько выгодоприобретателей, то распределение между ними доходов по операциям с ценными бумагами, осуществляемых доверительным управляющим в пользу выгодоприобретателя, осуществляется исходя из условий договора доверительного управления.

В случае, если при осуществлении доверительного управления совершаются операции с ценными бумагами, обращающимися и (или) не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, а также, если в процессе доверительного управления возникают иные виды доходов (в том числе доходы в виде дивидендов, процентов), налоговая база определяется отдельно по операциям с ценными бумагами, обращающимися или не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, и по каждому виду дохода с учетом положений статьи 214.1 НК РФ. При этом расходы, которые не могут быть непосредственно отнесены на уменьшение дохода по операциям с ценными бумагами, обращающимися или не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, или на уменьшение соответствующего вида дохода, распределяются пропорционально доле каждого вида дохода.

Отрицательный финансовый результат по отдельным операциям с ценными бумагами, осуществляемым доверительным управляющим в налоговом периоде, уменьшает финансовый результат по совокупности соответствующих операций.

При этом финансовый результат определяется раздельно по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, и по операциям с ценными бумагами, не обращающимися на организованном рынке ценных бумаг.

Налоговая база по операциям с ценными бумагами в силу пункта 20 статьи 214.1 НК РФ определяется налоговым агентом по окончании налогового периода, если иное не установлено названной статьей или статьей 226.1 НК РФ, в которой приведен перечень лиц, признаваемых налоговыми агентами по доверительному управлению ценными бумагами.

Вопрос о выполнении доверительным управляющим функций налогового агента по НДФЛ при выплате доходов по ценным бумагам рассмотрен в письме Минфина России от 13 марта 2015 года № 03-04-06/69529. В письме отмечено, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 226.

1 НК РФ налоговым агентом признается доверительный управляющий в отношении дохода, выплачиваемого налогоплательщику по ценным бумагам, выпущенным российскими организациями, права по которым учитываются на дату, определенную в решении о выплате (об объявлении) дохода по ценным бумагам, на лицевом счете или счете депо этого доверительного управляющего в случае, если этот доверительный управляющий на дату приобретения ценных бумаг, указанных в данном подпункте, является профессиональным участником рынка ценных бумаг.

В силу пункта 7 статьи 226.1 НК РФ исчисление и уплата суммы налога производятся налоговым агентом при осуществлении операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок в порядке, установленном главой 23 НК РФ, в следующие сроки:

– по окончании налогового периода;

– до истечения налогового периода;

– до истечения срока действия договора в пользу физического лица.

В соответствии с абзацем 5 пункта 7 статьи 226.1 НК РФ исчисление и уплата суммы налога в отношении доходов по ценным бумагам производятся налоговым агентом при осуществлении выплат такого дохода в пользу физического лица в порядке, установленном данной главой НК РФ.

Обратите внимание

Исходя из вышеприведенных положений статьи 226.1 НК РФ, при выплате дохода по ценным бумагам сумма подлежащего уплате налога исчисляется и удерживается налоговым агентом на дату выплаты такого дохода.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 226.1 НК РФ под выплатой денежных средств в целях данной статьи понимается выплата налоговым агентом наличных денежных средств налогоплательщику или третьему лицу по требованию налогоплательщика, а также перечисление денежных средств на банковский счет налогоплательщика или на счет третьего лица по требованию налогоплательщика.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/2829

Особенности доверительного управления недвижимостью

Комментарии-Методика

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ

ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление.

В результате они получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего.

Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.

Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.

Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества.

Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

Важно

В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).

Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).

При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Совет

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Читайте также:  На банковские гарантии для налоговой не распространяются таможенные требования

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).

Источник: http://vsenovostroyki.ru/legal/752/

Передача имущества в доверительное управление

В случае, когда владелец какого-либо имущества не имеет достаточно знаний и опыта в управлении имущественными активами, возможна передача имущества в доверительное управление.

Если принято решение о делегировании управления третьему лицу, необходимо заключить с ним договор доверительного управления, согласно которому имущество передается в ограниченное по времени пользование с целью эффективной эксплуатации актива.

В итоге управлением имуществом занимается опытное лицо, и в дальнейшем собственник отмечает рост прибыли от используемого объекта.

Передача имущества в доверительное управление — суть доверительного управления

Глава 53 ГК РФ устанавливает порядок и правила заключения договора доверительного управления имуществом. Также следует обратить внимание на текст ст. 1012 ГК РФ — в нем приведено определение процедуры передачи имущества третьему лицу на основании такого договора. Объектом доверительного распоряжения могут стать:

  • ценные бумаги, в том числе акции и облигации;
  • исключительное право;
  • отдельные активы недвижимости;
  • наборы имущественных активов (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Передача имущества в доверительное управление не подразумевает переход к другому лицу права собственности на объект или ресурсы. Доверительный управляющий получает право пользования (распоряжения) имуществом второй стороны договора на временной основе, чтобы увеличить показатели прибыли собственника актива.

Управляющий с момента подписания договора доверительного управления получает право на заключение сделок, касающихся переданного ему имущества.

Однако, несмотря на то, что в договорах указывается имя управляющего, в документах также упоминается его действующий статус (подчеркивается тот факт, что сторона договора не является полноправным собственником имущества, а исполняет роль доверительного управляющего). Согласно указаниям п. 3 ст.

1012 ГК РФ, если управляющий не сделает пометки в договорах о своем статусе, он будет отвечать за результаты сделок собственными материальными ресурсами и личным имуществом.

По каким правилам осуществляется передача имущества в доверительное управление

Прежде чем имущество перейдет управленцу в доверительное управление, необходимо заключить с ним договор, в котором должны быть оговорены порядок эксплуатации объектов или ресурсов. Когда окончательная версия договора составлена, он передается на государственную регистрацию.

В тексте статьи 1016 ГК РФ перечислены обязательные сведения, которые должны присутствовать в договорной документации:

  • срок действия договора доверительного управдения (общий срок нахождения имущества в управлении третьим лицом не должен превышать 5-летний период);
  • состав подлежащего передаче имущества;
  • форма вознаграждения управляющего, величина платы (для случаев, когда соглашение предусматривает введение системы оплаты услуг управляющего);
  • лицо (организация), выступающее в роли доверительного управленца.

Согласно требованиям п. 1 ст. 1015 ГК РФ, доверительным управленцем может стать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Но договор доверительного управления не может быть заключен со структурами местного самоуправления муниципальных образований и с государственными органами. Существует и несколько других ограничений:

  • закон не позволяет передавать имущество в доверительное управление, если объект или ресурсы используются на условиях оперативного управления;
  • управленец не может получить в свое распоряжение денежные средства (п. 3 ст. 1013 ГК РФ).

Объекты, переданные в управление, должны быть отделены от общего комплекса имущества полноправного владельца. Объекты и ресурсы, вверенные управленцу, учитываются бухгалтером на отдельном балансе (его формирование осуществляется со стороны доверительного управляющего).

Передача имущества в доверительное управление — спорные моменты

Спорными моментами при заключении договора доверительного управления имуществом являются:

  • наличие в гражданском праве термина «должной заботливости» при определении ответственности управляющего имуществом (в случае, если будет доказано отсутствие заботливости по отношению к вверенному имуществу, управленец будет привлечен к ответственности) — в законах отсутствует четкое понятие термина должной заботливости, что и вызывает споры;
  • определение объемов полномочий при распоряжении ценными бумагами (полноправный владелец ценных бумаг вправе определять объекты инвестирования и порядок выработки стратегии, но решения по поводу способом управления активами принимает управленец).

Процедура передачи объекта или ресурсов в доверительное управление может быть признана незаконной по той причине, что договорные отношения полноправного владельца актива и управленца оформлены ненадлежащим образом. Необходимо позаботиться о соблюдении следующих требований закона:

  1. При заключении сделки по передаче имущества в доверительное управление должен быть оформлен письменный договор, который затем регистрируется в государственных органах.
  2. Договор в обязательном порядке должен быть подписан обеими сторонами соглашения.
  3. Договор может быть заверен одной из сторон сделки при помощи факсимиле только в том случае, если предварительно было оформлено соглашение о возможности применения факсимиле участниками сделки по передаче имущества в доверительное управление (такое соглашение подписывается без использования факсимиле).

Передача имущества в доверительное управление — налогообложение

При организации бухгалтерского учета при доверительном управлении имуществом ориентироваться следует на следующие нормы:

  • п. 1 ст. 1018 ГК РФ;
  • Приказ Минфина РФ от 28.11.2001 № 97н.

У управляющего после заключения договора с собственником имущества возникает обязательство по ведению отдельного учета вверенных ему активов. То есть, управляющий должен вести основную бухгалтерию собственной коммерческой деятельности и при этом вести обособленных учет операций с доверенным ему имуществом, в том числе:

  • формировать бухгалтерскую отчетность в конце каждого отчетного периода;
  • составлять отчет, из которого собственник имущества мог бы видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и затрат, имеющих отношение к распоряжению имуществом.

Важно помнить о том, что управляющие не имеет возможности уплачивать налоги в соответствии со специальными режимами налогообложения ПСН и ЕНВД.

Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 378 НК РФ, управляющий вверенным имуществом не должен уплачивать имущественный налог в отношении данного имущества. Отчисления в бюджет по-прежнему должен совершать полноправный собственник объекта.

Налог на добавленную стоимость

Лицо, получившее статус управляющего после заключения договора доверительного управления имуществом, обязано исчислять и уплачивать НДС. При совершении сделок по реализации товаров, работ и услуг управляющий должен выставлять счета-фактуры и делать записи в книге покупок и продаж. Если счет-фактура выставлен управляющему контрагентами, НДС может быть принят к вычету.

Согласно указаниям п. 5 ст. 174.1 НК РФ, управляющий имуществом обязан оформлять и подавать в ИФНС РФ (по месту учета управляющего) декларацию по НДС по окончании отчетного периода в отношении каждого из договоров доверительного управления. У владельца активов обязанности по расчету НДС и представлению отчетности не возникает.

Земельный налог

Если в доверительное управление были переданы земельные участки, управляющий не должен уплачивать налог на землю. Согласно указаниям п. 1 ст. 388 НК РФ, плательщиками земельного налога являются:

  • владельцы, обладающие правом собственности на землю;
  • обладатели права пожизненного наследуемого владения;
  • пользователи землей на основании договора бессрочного пользования.

Налог на прибыль

В тексте ст. 322 НК РФ говорится о том, что управляющий обязан фиксировать доходы и расходы в учете по деятельности, имеющей отношение к вверенному ему имуществу, в целях обеспечения правильности налогообложения прибыли.

Налоговый расчет необходимо вести методом начисления, и никак иначе. Порядок исчисления налога на прибыль будет зависеть от условий соглашения с собственником имущества:

  • если владелец имущества в договоре не числится выгодоприобретателем, расходная и доходная база по объектам используются для исчисления налогооблагаемой базы в целях налогообложения у выгодоприобретателя;
  • если полноправный собственник имущества является выгодоприобретателем, управляющий должен регулярно представлять ему отчеты со сведениями о суммах доходов/расходов по объектам. Собственник будет учитывать эту информацию при определении состава внереализационных доходов и расходов.

Читайте также статью ⇒ «Передача собственности в доверительное управление в 2018 году«.

Законодательные акты по теме

гл. 53 ГК РФ Порядок и правила заключения договора доверительного управления, на основании которого осуществляется передача имущества в доверительное управление
ст. 1012 ГК РФ Определение процесса передачи объектов и ресурсов третьему лицу по договору доверительного управления

Типичные ошибки

Ошибка: Управляющий, получивший в доверительное управление имущество, заключил договор о сдаче данного имущества в аренду, не упомянув в договоре тот факт, что он подписывает соглашение, будучи в статусе управляющего, а не полноправного владельца имущества.

Комментарий: Указание статуса управляющего в договоре, касающемся использования доверенного имущества, является обязательным. Если не упомянуть об этом в договоре, управляющий будет отвечать по результатам сделки личным имуществом и сбережениями.

Ошибка: Договор о передаче имущества в доверительное управление был заверен при помощи факсимиле. Соглашения об использовании факсимиле стороны договора не заключали.

Комментарий: Чтобы иметь возможность подписывать договор доверительного управления при помощи факсимиле, необходимо заблаговременно оформить соглашение между сторонами о заверении документов с использованием факсимильной подписи.

Ответы на распространенные вопросы о том, как производится передача имущества в доверительное управление

Вопрос №1: Существуют ли какие-либо ограничения на применение специальных режимов налогообложения управляющим, получившим в доверительное управление имущество?

Ответ: Да, согласно п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ и п. 6 ст. 346.43 НК РФ управляющие не имеют права на применение патентной системы налогообложения и ЕНВД.

Вопрос №2: Должен ли индивидуальный предприниматель, являющийся управляющим имуществом, вверенным ему по договору доверительного управления, уплачивать в бюджет налог на данное имущество?

Ответ: Нет, обязанность по уплате имущественного налога остается за собственником объекта.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Источник: http://online-buhuchet.ru/peredacha-imushhestva-v-doveritelnoe-upravlenie/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector