Платить ли ндс с неотделимых улучшений объекта аренды?

Неотделимые улучшения

“Финансовая газета”, N 23, 2004

ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ

АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

В течение срока аренды арендатор может производить различные улучшения арендуемого объекта. Например, в арендуемом здании производится установка кондиционеров, охранной сигнализации, перепланировка помещений и т.п.

Неотделимые улучшения арендованного имущества это

Вопросы улучшения арендованного имущества регулируются положениями ст.623 ГК РФ, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обратите внимание

Таким образом, для того, чтобы правильно учесть затраты на такие улучшения в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя и арендатора, необходимо определить правовой режим произведенных улучшений в арендованном помещении, различая отделимые и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда.

Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора.

Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости арендатору.

Рассмотрим отражение в бухгалтерском учете операций с отделимыми улучшениями на примере установки системы охранной сигнализации (допустим, что охранная система может быть демонтирована без ущерба для помещения).

Установленная сигнализация как отделимое улучшение принадлежит арендатору. Пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету “Учет основных средств” ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.

2001 N 26н, установлено, что капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств, поэтому фактические затраты на установку сигнализации после формирования на счете 08 “Капитальные вложения” переводятся на счет 01 “Основные средства”.

Сигнализацию необходимо принять в состав основных средств для целей бухгалтерского учета, если одновременно выполняются условия, предусмотренные п.4 ПБУ 6/01:

Важно

использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В этом случае в бухгалтерском учете арендатора установка сигнализации будет отражена следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 — произведены затраты по приобретению и установке сигнализации,

Дебет 19, Кредит 60 — отражена сумма НДС,

Дебет 01, Кредит 08 — сигнализация введена в эксплуатацию,

Дебет 60, Кредит 51 — погашена задолженность за сигнализацию,

Дебет 68, Кредит 19 — НДС принят к зачету (в следующем месяце после ввода в эксплуатацию).

Стоимость установленной сигнализации может быть списана на затраты в момент ввода ее в эксплуатацию, если она не превышает лимит, установленный в учетной политике арендатора (п.18 ПБУ 6/01): Дебет 20 (44), Кредит 01.

Если стоимость превышает указанный лимит, то стоимость сигнализации списывается постепенно в соответствии с нормами амортизации.

По соглашению сторон сигнализация может быть передана арендодателю (как в течение срока действия договора аренды, так и после его окончания):

Дебет 62, Кредит 91-1 — улучшения переданы на баланс арендодателя,

Дебет 91-3, Кредит 68 — начислен НДС,

Дебет 91-2, Кредит 01 — списана остаточная стоимость основного средства.

Совет

В налоговом учете арендатора амортизация сигнализации как приобретенного основного средства отражается в соответствии с требованиями ст.ст.256 — 259 НК РФ. Амортизационные отчисления уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.

Неотделимые улучшения

Под неотделимыми понимаются улучшения, которые не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом.

Улучшение арендованного имущества может быть произведено как с согласия, так и без согласия арендодателя. Если предварительного согласия получено не было и арендодатель по окончании срока аренды отказывается возмещать затраты на улучшения, то арендатор вынужден осуществить передачу улучшений безвозмездно.

Кроме того, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, арендодатель может отказаться вообще принимать сделанные арендатором улучшения. В этом случае арендатор обязан за свой счет привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Для правильного отражения неотделимых улучшений в учете следует определить, на чьем балансе (арендатора или арендодателя) отражается стоимость улучшений в течение срока договора аренды.

Статья 623 ГК РФ не дает ответа на этот вопрос, хотя многие специалисты именно из этой статьи делают вывод, что неотделимые улучшения не принадлежат изначально арендатору и поэтому он не может начислять по ним амортизацию, видимо, предполагая, что улучшения сразу становятся собственностью арендодателя. Данная позиция представляется спорной.

Предположим, что арендатор, заключив договор аренды здания на длительный срок, принял решение установить вентиляционную систему. Для этого он приобретает соответствующее оборудование и материалы (вентиляторы, вентиляционные короба и т.п.).

Обратите внимание

Очевидно, что право собственности как на данное имущество, так и на установленную в здании вентиляционную систему не может перейти к арендодателю в момент установки системы лишь на том основании, что он является собственником здания.

Указанная статья ГК РФ говорит только о том, что улучшения остаются у арендодателя после окончания срока договора аренды, т.е. что арендатор не вправе забрать их с собой, если при этом он причинит вред имуществу арендодателя.

Следовательно, арендатор утрачивает право собственности на такие улучшения только в момент передачи арендуемого объекта арендодателю.

Кроме того, по окончании срока аренды у арендатора имеется выбор — безвозмездно передать улучшения арендодателю (при согласии арендодателя принять их) либо демонтировать установленную систему вентиляции и за свой счет осуществить ремонтные работы в здании, с тем чтобы привести его в первоначальное состояние. Демонтированное оборудование будет по-прежнему являться собственностью арендатора.

Подход к решению проблем учета, который ставит порядок отражения в учете затрат на улучшения в зависимость от того, будут ли в дальнейшем улучшения признаны отделимыми или нет, представляется нам некорректным.

Ведь вопрос об отделимости улучшений зачастую решается только после окончания срока аренды. Решать, причиняется ли при отделении улучшений ущерб имуществу арендодателя, иногда приходится в судебном порядке.

Для определения порядка отражения любых (как отделимых, так и неотделимых) улучшений целесообразно обратиться к Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденным Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

В соответствии с этим документом в составе основных средств учитываются также капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Важно

Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора.

Если согласно заключенному договору аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, то затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.

На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект. Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Заметим, что в данных рекомендациях порядок учета не ставится в зависимость от дальнейшей отделимости производимых улучшений. Таким образом, по нашему мнению, в бухгалтерском учете арендатора затраты на осуществление неотделимых улучшений отражаются аналогично указанному выше порядку для отделимых улучшений (как в течение срока действия договора, так и после передачи арендодателю).

Если арендодатель согласен принять улучшения на свой баланс непосредственно после установки вентиляционной системы, то в соответствии с указанными рекомендациями в учете арендатора это будет отражено следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 — произведены затраты по приобретению и установке вентиляции,

Дебет 19, Кредит 60 — отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 08 — списаны затраты на улучшение объекта на счет арендодателя,

Дебет 76, Кредит 19 — списан для возмещения арендодателем НДС, отраженный ранее,

Дебет 51, Кредит 76 — получены от арендодателя денежные средства в счет погашения затрат.

В учете арендодателя соответствующие записи имеют вид:

Дебет 08, Кредит 76 — отражены затраты по улучшению объекта,

Дебет 19, Кредит 76 — отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 51 — перечислены денежные средства арендатору,

Дебет 01, Кредит 08 — стоимость имущества увеличена на стоимость улучшений,

Дебет 68, Кредит 19 — принят к зачету НДС.

Наиболее важным при рассмотрении таких улучшений, которые в дальнейшем могут быть признаны неотделимыми, является вопрос, может ли арендатор относить амортизацию по таким улучшениям на уменьшение налогооблагаемой прибыли. Налоговые органы, основываясь на нормах ст.

623 ГК РФ, делают указанный выше вывод о необходимости определить в момент совершения затрат, к какому виду улучшений они относятся. В тот же момент, по их мнению, нужно определить, будут ли эти затраты возмещены арендодателем.

Если улучшения неотделимые и не согласованы с арендодателем, то налоговые органы предлагают отражать их не в составе основных средств, а в качестве операционных расходов.

Совет

При этом, по мнению налоговых органов, стоимость невозмещаемых арендодателем затрат не может быть отражена в налоговом учете, по той причине, что несогласованные с арендодателем затраты не являются экономически обоснованными.

Данная аргументация нам представляется довольно слабой.

Во-первых, она противоречит указанным выше положениям ПБУ 6/01, в соответствии с которыми капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств арендатора (что в свою очередь влияет на налоговую базу по налогу на имущество).

Во-вторых, заранее знать о том, будут ли возмещены затраты по окончании срока договора, невозможно (арендодатель может их возместить, даже если предварительного согласования не было).

В-третьих, во многих случаях осуществление улучшений, даже если они заведомо не будут возмещены, может быть экономически обосновано (например, при длительных сроках аренды любые улучшения будут полностью амортизированы за время использования объекта). И, наконец, даже если улучшения согласованы с арендодателем, по окончании договора аренды их стоимость будет возмещена, очевидно, за вычетом некоего износа.

Таким образом, по неотделимым улучшениям в любом случае придется начислять амортизацию.

Поэтому, на наш взгляд, для неотделимых улучшений действует такой же порядок отражения в учете, как и для отделимых — если улучшения не передаются сразу на баланс арендодателя, то создается новый инвентарный объект.

По такому объекту начисляется амортизация в течение всего срока использования арендатором вплоть до передачи арендодателю (вне зависимости от того, возмещаются затраты арендодателем или нет).

Данный объект, являясь частью имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, в соответствии со ст.257 НК РФ понимается для целей налогообложения прибыли как основное средство. По нашему мнению, амортизационные отчисления по этому объекту уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.

Читайте также:  Правила выставления счета-фактуры на аванс в 2019 - 2019 годах

Источник: https://akrchel.ru/neotdelimye-uluchshenija/

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Обратите внимание

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

  • компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
  • дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13).

В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС.

Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

  • день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
  • день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

Важно

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно.

А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.

2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов.

По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.

2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Совет

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения.

Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г.

N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета.

Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче.

Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации.

Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора.

Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст.

 268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя.

Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Обратите внимание

Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм. Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г.

Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям.

Важно

Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/nalogovyy-uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva-u-arendatora-v-2018-godu/

Неотделимые улучшения

Так называемые неотделимые улучшения арендованного имущества – явление отнюдь не редкое. Они имеют место, когда фирма арендует помещение и за свой счет проводит его модернизацию. В итоге, когда срок договора аренды истекает, объект возвращается к арендодателю в новом, улучшенном виде. Но не все знают о том, что арендатор при этом совершает безвозмездную передачу…

Улучшил объект?

Арендодатель, как правило, ничего не имеет против неотделимых улучшений. Правда, только в том случае, если по взаимному соглашению сторон ему не нужно возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Но вот срок договора аренды заканчивается, и арендатор вынужден передать арендодателю безвозмездно эти самые неотделимые улучшения (например, установленную в арендуемом помещении новую систему отопления).

Наша справка
Кто должен начислять амортизацию неотделимых улучшений? Если арендодатель не возмещает арендатору их стоимость, то делает это последний. Но лишь в течение срока действия договора аренды. А когда этот срок истечет, амортизацию начисляет, естественно, арендодатель.Если же владелец объекта возместил арендатору расходы на модернизацию, то он и амортизирует капвложения (как в период действия договора аренды, так и после него).

Заплати НДС!

У бухгалтерии естественно возникает вопрос: нужно ли начислять НДС с этой безвозмездной передачи?

К сожалению, да. Операции по передаче имущества на безвозмездной основе признаются реализацией и являются объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). И рассмотренная нами ситуация исключением не является.

А как же в данном случае рассчитать сумму налога (ведь информация о рыночной стоимости аналогичных объектов, как правило, отсутствует)? Поясним. Налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется по правилам статьи 40 НК РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Если арендатор и арендодатель не являются взаимозависимыми лицами и информация о рыночной стоимости аналогичных объектов отсутствует, НДС при передаче неотделимых улучшений рассчитайте затратным методом исходя из остаточной стоимости объекта.

Такой порядок предусмотрен в пункте 10 статьи 40 НК РФ.

Как сделать подобный расчет, покажем на примере.

Пример

ЗАО «Приор» в январе 2006 года арендовало на три года (с января 2006-го по декабрь 2008-го года включительно) здание у ООО «Строительные технологии». Стоимость здания, указанная в договоре аренды, составляет 1 000 000 руб.

В феврале 2006 года в арендованном помещении была установлена система отопления. Затраты ЗАО «Приор» на установку системы отопления составили 42 598 руб.

(в том числе НДС, уплаченный поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления, – 6498 руб.).

ООО «Строительные технологии» дало согласие на установку системы отопления, но возмещать затраты арендатору отказалось.

Систему отопления ввели в эксплуатацию в марте 2006 года. Первоначальная стоимость системы отопления в бухгалтерском и налоговом учете составила 36 100 руб. (42 598 – 6498).

«Входной» НДС, уплаченный поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления (6498 руб.

), в установленном порядке был принят к вычету (все требования статей 171 и 172 НК РФ были соблюдены).

Неотделимые улучшения объекта аренды, сделанные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Таким образом, с апреля 2006-го по декабрь 2008 года (33 месяца) включительно бухгалтерия ЗАО «Приор» начисляла по этому объекту амортизацию.

Предположим, что арендованное здание относится к десятой амортизационной группе, в которую включены объекты со сроком полезного использования свыше 30 лет (360 месяцев). Бухгалтерия ЗАО «Приор» установила срок полезного использования системы отопления в 361 месяц. Амортизация начисляется линейным методом. Норма амортизации по системе отопления составила:

Читайте также:  Принятие к вычету ндс с полученных авансов

1/361 мес. Х 100% = 0,277%.

Сумма ежемесячных амортизационных отчислений равна:

36 100 руб. Х 0,277% = 100руб.

ЗАО «Приор» за период с апреля 2006 года по декабрь 2008-го включило в расходы, учитываемые при расчете налога на прибыль, амортизацию в сумме:

100 руб. Х 33 мес. = 3300 руб.

Совет

Договор аренды прекращен сторонами в декабре 2008 года. На этот момент остаточная стоимость системы отопления составила 32 800 руб. (36 100 – 3300). Предположим, что информация о рыночной стоимости аналогичного объекта отсутствует. 31 декабря 2008 года система отопления вместе с арендованным зданием была передана арендодателю – ООО «Строительные технологии».

ЗАО «Приор» начислило НДС с остаточной стоимости безвозмездно переданных арендодателю неотделимых улучшений:

32 800 руб. Х 18% = 5904 руб.

Бухгалтер сделал такие проводки.

В январе 2006 года:

ДЕБЕТ 001

– 1 000 000 руб. – принято на забалансовый учет арендованное здание.

В феврале 2006 года:

ДЕБЕТ 08    КРЕДИТ 60

– 36 100 руб. (42 598 – 6498) – отражены затраты на приобретение и установку системы отопления (без НДС);

ДЕБЕТ 19    КРЕДИТ 60

– 6498 руб. – учтена сумма «входного» НДС, уплаченного поставщикам по затратам, связанным с приобретением и установкой системы отопления (на основании выставленных поставщиками счетов-фактур).

В марте 2006 года:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»    КРЕДИТ 08

– 36 100 руб. – система отопления введена в эксплуатацию;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»    КРЕДИТ 19

– 6498 руб. – принята к вычету сумма «входного» НДС.

С апреля 2006 года по декабрь 2008 года (ежемесячно):

ДЕБЕТ 20    КРЕДИТ 02

– 100 руб. – начислена амортизация по объекту основных средств.

В декабре 2008 года:

КРЕДИТ 001

– 1 000 000 руб. – списано с забалансового учета здание, возвращенное арендодателю;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»    КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

– 36 100 руб. – списана первоначальная стоимость переданной арендодателю безвозмездно системы отопления;

ДЕБЕТ 02    КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 3300 руб. – списана сумма начисленной амортизации;

ДЕБЕТ 91    КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 32 800 руб. – списана остаточная стоимость переданной арендодателю безвозмездно системы отопления;

ДЕБЕТ 91    КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 5904 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет с безвозмездной передачи.

17:41 (0/35)

Комментировать |  Читать дальше

11:29 (0/9)

Комментировать |  Читать дальше

11:04 (4/1421)

Комментировать |  Читать дальше

10:09 (0/12)

Комментировать |  Читать дальше

15:14 (0/4281)

Комментировать |  Читать дальше

14:30 (0/1479)

Комментировать |  Читать дальше

Или когда раздельный учет можно не вести16:21 (3/39665)

Комментировать |  Читать дальше

…влияет «должная осмотрительность»12:49 (0/4366)

Комментировать |  Читать дальше

«В суде нельзя говорить о том, чего нельзя подтвердить документально»12:38 (0/8042)

Комментировать |  Читать дальше

13:17 (0/1100)

Комментировать |  Читать дальше

Источник: http://ndsinfo.ru/article/298

Обложение НДС переданных арендатором неотделимых улучшений

Образец налогового Due diligence (налогового аудита) /

Обложение НДС переданных арендатором неотделимых улучшений.

Вопрос: Организация заключила договор аренды с организацией, собственником торговых помещений, и в течении длительного времени арендовала торговые площади.

Несколько лет назад, организация произвела капитальный ремонт, силами организации — подрядчика, с согласия собственника, в счет арендной платы.

В том году, организация расторгла договор аренды с собственником, затраты, которые были потрачены на ремонт, собственник не возместил.

После этого, налоговая служба провела выездную налоговую проверку, по итогам проверки привлекла организацию к налоговой ответственности и доначислила организации НДС. Мотивация – передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества, произведенных с привлечением подрядных организаций, в счет арендной платы облагается налогом на добавленную стоимость.

Нужно ли в этом случае платить НДС? Существуют ли письма Минфина России, которые разъясняют отношения по данному вопросу? Существуют ли такие судебные прецеденты, когда суды принимали решения в пользу налогоплательщика и, наоборот, отказывали в удовлетворении требований налогоплательщика?

Ответ: Действительно, по этому вопросу существует письмо Минфина России №03-07-11/290 от 29.08.2008 года, которое разъясняет следующие:

Мнение Минфина России:

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 главы 21 “Налог на добавленную стоимость” Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Обратите внимание

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача по возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Учитывая изложенное, передача арендатором арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества, произведенных с привлечением подрядных организаций, в счет арендной платы облагается налогом на добавленную стоимость.

Судебная практика:

+

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 июля 2008 г. N А 54-4674/2007 С 8

ФАС Центрального округа указал, что поскольку налоговым органом не представлено доказательств фактической передачи арендованных объектов арендатором арендодателю, доказательств увеличения арендодателем первоначальной стоимости нежилых помещений с учетом произведенных заявителем неотделимых улучшений арендованного имущества, договоры аренды не расторгнуты, учитывая, что в соответствии с гражданским законодательством переход права собственности не возникает при заключении и исполнении договора аренды, суд сделал правильный вывод об отсутствии в данном случае объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость и обязанности общества включить в налогооблагаемую базу спорную сумму.

+

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 августа 2005 г. N Ф 09-2444/05-С 7

ФАС Уральского округа установил, что налоговая инспекция неправильно применила ст. 40 Налогового кодекса РФ и неверным методом расчитала стоимость капитального ремонта, который произвел арендатор помещения, вследствие чего, суд пришел к выводу о недоказанности размера доначисленного НДС.

Источник: https://www.9111.ru/publications/t10558-oblozhenie-nds-peredannih-arendatorom-neotdelimih-uluchsheniy/

Неотделимые улучшения. Учет у арендодателя

Рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет неотделимых улучшений у арендодателя. Напомним, что  ГК РФ не запрещает арендатору осуществлять улучшения арендованного имущества, а статья 623 ГК РФ предусматривает возможность улучшения арендованного имущества – отделимого или неотделимого.

Напомним также, что улучшения, которые можно «безболезненно» отделить от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми. Демонтаж неотделимых улучшений может нанести вред имуществу. В связи с тем, что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя.

Согласие арендодателя

Поскольку неотделимые улучшения нельзя отделить от объекта аренды, они в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу по окончании работ по их производству (по соглашению сторон). От того, дал ли арендодатель согласие на неотделимые улучшения предмета аренды, зависит, кто будет нести все расходы по созданию улучшений, а также порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если согласия арендодателя не получено, то он может:

  • принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость. Ведь по закону он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
  • потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если согласие получено, то в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

  • какие работы будут сделаны;
  • за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
  • будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Рассмотрим типичные ситуации.

Согласие есть, арендодатель возмещает стоимость капвложений 

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения могут быть переданы арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению либо по окончании срока действия договора аренды.

В зависимости от даты передачи арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора.

Важно

Сделать это можно путем перевода денежных средств на счет арендатора либо зачисления в счет арендной платы.

Все вопросы, касающиеся порядка, сроков передачи неотделимых улучшений и возмещения их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды.

Бухгалтерский учет

Источник: http://www.praktik-rw.ru/praktika-ucheta/268-neotdelimye-uluchsheniya-uchet-u-arendodatelya

Мы убедили налоговиков, что при передаче неотделимых улучшений НДС исчислять не нужно

снованием для налогового спора послужили результаты выездной проверки и доначисление НДС на сумму более 2 млн рублей в связи с безвозмездной передачей арендодателю неотделимых улучшений.

В частности, компания заключила договор аренды торговых площадей в только что построенном торговом центре в состоянии shell&core (под отделку).

Согласно условиям договора, арендатор за свой счет производил отделочные работы. Договор аренды был заключен сроком на 12 лет. Однако из-за возникших разногласий с арендодателем компания освободила арендуемые помещения.

Общая стоимость неотделимых улучшений составила более 12 млн рублей.

По мнению проверяющих, при расторжении договора аренды неотделимые улучшения являются безвозмездно переданными арендодателю, что формирует объект обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ)*. Налогоплательщик не исчислил НДС со стоимости улучшений, что повлекло за собой занижение налоговой базы и неполную уплату налога.

Компания не согласилась с такими выводами налоговиков и с моей помощью подготовила возражения на акт проверки. По результатам их рассмотрения инспекцией были сняты претензии в отношении НДС. В решение по выездной проверке доначисленная сумма налога уже не вошла.

Налоговики заявили, что передача неотделимых улучшений носит безвозмездный характер. Поскольку при расторжении договора арендодателю подлежит передача всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором, без компенсации понесенных затрат.

Однако проверяющие не учли, что уровень арендной платы стороны установили в договоре с учетом обязанностей арендатора произвести все необходимые работы по отделке арендованных помещений. А также с учетом расходов по их ремонту и обслуживанию. Следовательно, арендодатель недополучил от арендатора какую-то часть платы из-за того, что последний понес большой объем расходов.

Судебная практика также исходит из того, что при таких условиях арендных отношений неотделимые улучшения не могут признаваться безвозмездно переданными. В частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.

Совет

09 № А56-39570/2008 указано, что, исходя из возмездного характера договора аренды и исполнения компанией обязанности по ремонту за свой счет, суд признал ошибочным вывод налогового органа о безвозмездности операций, связанных с передачей отремонтированных помещений.

И, соответственно, о возникновении объекта обложения НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

текст возражений

«Вывод налогового органа о том, что передача арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества носит безвозмездный характер, считаем необоснованным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Договором аренды предусмотрены четкие правила, касающиеся всех аспектов арендных отношений. Это, в частности, предмет аренды, расчет арендной платы, прекращение отношений.

Из положений договора следует, что арендатор обязуется произвести все необходимые работы по отделке в согласованные сроки и согласованного качества. Стороны при формировании арендной платы приняли во внимание большой объем отделочных работ.

То есть арендная плата поставлена в зависимость от факта готовности помещений под коммерческое использование. А после расторжения договора аренды улучшения автоматически передаются собственнику вместе со всеми объектами.

Читайте также:  Вода и кулеры – в расходы

В рассматриваемом случае все эти условия были полностью соблюдены. Осуществление неотделимых улучшений подтверждено первичной документацией и результатами независимой экспертизы.

Кроме того, из условий договора следует, что арендатор производит улучшения с целью их использования в собственных интересах, не преследуя цели последующей безвозмездной передачи таких улучшений арендодателю. Это подтверждает отсутствие объекта обложения НДС».

Контролеры решили, что неотделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/2764-my-ubedili-nalogovikov-chto-pri-peredache-neotdelimyh-uluchsheniy-nds-ischislyat-nenujno

Ндс “вне интереса”, или передача неотделимых улучшений арендодателю (яковенко н.)

Дата размещения статьи: 19.12.2014

Организация с согласия арендодателя произвела неотделимые капитальные улучшения в арендуемом помещении. Соответствующие расходы арендодатель не возмещает.

Является ли передача этих улучшений арендодателю по истечении срока действия договора аренды объектом обложения НДС? Оказывается, в подобных ситуациях возможны варианты.На практике компании довольно часто для целей осуществления предпринимательской деятельности используют арендованные помещения.

При этом в большинстве случаев в эти “квадраты” предварительно еще требуется вложиться, причем зачастую довольно капитально. К примеру, нужно установить систему кондиционирования или же сделать новый торговый офис под стать уже имеющимся, дабы он был с ними как брат-близнец.

Обратите внимание

В любом случае по истечении договора аренды эти неотделимые улучшения (если, конечно, собственник помещения не потребовал вернуть все в исходное состояние) будут переданы арендодателю. Является ли эта операция объектом обложения НДС?

“Гражданская” основа

В первую очередь, пожалуй, разберемся, о каких, собственно говоря, улучшениях идет речь. С этой целью нам придется обратиться к нормам гражданского законодательства.Так, положения ст. 623 Гражданского кодекса подразделяют улучшения арендованного имущества на два вида: отделимые и неотделимые. Из положений п.

2 данной нормы следует, что неотделимыми считаются улучшения, которые неотделимы без вреда для имущества. То есть просто так с собой их экс-арендатор по окончании срока действия договора аренды унести при всем желании не может. Еще один признак неделимости упомянут в ст. 133 ГК.

В данной норме сказано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Яркий тому пример – система воздуховода. При желании ее, конечно, можно разобрать и т.п.

Но подобные улучшения все же относятся к неотделимым со всеми, так сказать, вытекающими.А последствия тут таковы. В совокупности нормы п. п. 2 и 3 ст.

623 ГК устанавливают, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения действия договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В свою очередь стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, если арендатор произвел неотделимые улучшения, то по окончании срока договора аренды эти улучшения передаются арендодателю на возмездной либо безвозмездной основе (в зависимости от условий договора), если иное не предусмотрено договором аренды.Обратите внимание! В силу положений ст.

Важно

622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Иными словами, все улучшения должны быть в любом случае согласованы. Иначе арендатору придется их демонтировать за свой счет. Кроме того, согласно ст.

623 ГК все отделимые улучшения признаются собственностью арендатора (если опять же иное не предусмотрено договором). А неотделимые, очевидно, принадлежат арендодателю.Еще один момент, который представляется необходимым затронуть. Речь идет опять же о понятии “неотделимые улучшения”. Дело в том, что в упомянутой нами ст. 623 ГК все же ему дано весьма расплывчатое определение.

К примеру, арендатор покрасил в снимаемом им помещении стены. Улучшение, что называется, налицо. И унести его с собой по окончании срока аренды арендатор явно не сможет. Так что же это – неотделимое улучшение? Отнюдь нет. И тут необходимо расставить все точки над “i”. Дело в том, что в соответствии с п. 2 ст.

616 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Отсюда следует, что покраска стен – это всего лишь часть текущего ремонта, который необходим для поддержания имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил. То есть о каких-либо улучшениях арендованного имущества в данном случае говорить не приходится. Анализ арбитражной практики также показывает, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта (см., напр., Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2009 г. N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09, которое оставлено в силе Определением ВАС РФ от 27 октября 2009 г. N ВАС-13695/09).

Передача улучшений в разрезе НДС

Ну а теперь перейдем, собственно, к вопросу обложения НДС операций по передаче неотделимых улучшений арендодателю. Начнем с того, что объектом обложения НДС в соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса являются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг). При этом в целях гл.

21 Кодекса передача права собственности на товары, результаты выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).Как видим, напрямую передача неотделимых улучшений арендодателю в числе объектов обложения НДС не названа.

В случае если арендодатель компенсирует своему “жильцу” стоимость улучшений, можно говорить о том, что имеет место реализация. Если же компенсация отсутствует, то, с одной стороны, происходит вроде как безвозмездная передача улучшений, то есть возникает объект обложения НДС.

Но вот, с другой стороны, можно ли говорить о реализации, если эти самые улучшения арендодателю как таковые не нужны и производились они исключительно в интересах арендатора??? Попробуем разобраться.

Официальная версия

Источник: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=4853

Неотделимые улучшения: три ситуации для арендодателя

Самая распространенная в сегодняшних реалиях ситуация — проведение арендатором улучшений, что называется, втихую. Этому способствуют условия договора, в которых, как правило, установлен запрет на такие действия.

Соответственно, обращаться к арендодателю у арендатора нет никакого стимула — по сути, это лишняя потеря времени и вероятность оказаться без помещения*.

В результате в большинстве случаев арендодатель узнает об улучшениях только при возврате имущества.

И у бухгалтера арендодателя сразу же возникает вопрос — будет ли здесь налог на прибыль и налог на имущество, а также нужно ли от арендатора требовать счет-фактуру на передачу улучшений. Чтобы правильно ответить на эти вопросы, нам надо разобраться в сути неотделимых улучшений. В частности, для решения вопроса о налогообложении очень важно определить, являются ли они имуществом.

Напомним, что Налоговый кодекс признает имуществом виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом (п. 2 ст. 38 НК РФ).

В Гражданском же кодексе четкого определения имущества нет, он лишь перечисляет предметы, которые относятся к имуществу — вещи, включая деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК РФ). Однако данная статья Гражданского кодекса ценна для нас другим.

Совет

Помимо перечисления того, что относится к имуществу, из нее можно сделать выводы о том, что к нему НЕ относится. Так, отдельно от имущества статья 128 ГК РФ называет работы и услуги, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага.

Из всего этого перечня нам важно запомнить, что работы и услуги являются отдельным объектом гражданских прав и к имуществу не относятся.

Вооружившись этим знанием, внимательнее рассмотрим неотделимые улучшения. По своей сути они представляют собой результат работ, которые выполнил арендатор для собственных нужд (самостоятельно, либо подрядным способом — значения в нашем случае не имеет).

При этом данный результат работ неразрывно связан с имуществом, переданным в аренду (ст. 623 ГК РФ). Значит, самостоятельным имуществом неотделимые улучшения не являются — самостоятельно использоваться они не могут и отдельной ценности не имеют (хотя и могут придавать дополнительную стоимость объекту аренды).

Более того, право собственности на неотделимые улучшения отдельно от объекта аренды существовать не может.

Итак, мы выяснили, что неотделимые улучшения имуществом с точки зрения законодательства (как налогового, так и гражданского) не являются. Теперь мы легко сможем решить и вопросы налогообложения.

При возврате арендодателю улучшенного имущества объекта обложения НДС не возникает, поскольку никакой безвозмездной передачи права собственности на имущество от арендатора к арендодателю не переходит. Значит, требовать от арендатора счет-фактуру на улучшения не нужно.

Заметим, что в данном случае нельзя говорить и о таком объекте обложения НДС как выполнение работ.

Обратите внимание

Дело в том, что статья 39 Налогового кодекса, конкретизируя данный объект налогообложения, говорит не о каком-то абстрактном выполнении работ, а о выполнении работ одним лицом для другого лица.

То есть для возникновения данного объекта налогообложения арендатор должен выполнять улучшения для арендодателя. В случае же с неотделимыми улучшениями, которые проводятся без ведома арендодателя, говорить о возникновении объекта для начисления НДС не приходится.

Не возникает у арендодателя и дохода при получении от арендатора имущества с неотделимыми улучшениями (пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Несколько запутаннее ситуация с налогом на имущество. Дело в том, что законодательство о бухучете (а налог на имущество, напомним, основывается именно на данных бухучета) позволяет учитывать в качестве основных средств капитальные вложения в имущество.

По своей сути неотделимые улучшения имущества как раз таковыми и являются. Поэтому судьба налога в данном случае полностью зависит от того, как организован учет у арендодателя.

Если капитальные вложения в переданное в аренду имущество числятся на его балансе как основные средства, то автоматически возникает обязанность по уплате налога на имущество.

Соглашаемся, но не платим

В ситуации, когда арендодатель дает формальное согласие на выполнение улучшений, но отказывается от оплаты их стоимости, налогообложение будет строиться так же, как в случае, когда улучшения выполнены без ведома арендодателя. То есть при возврате имущества у арендодателя не возникнет обязанностей ни по НДС, ни по налогу на прибыль. А налоговые обязательства по налогу на имущество будут зависеть исключительно от способа учета улучшенного имущества.

Правда, один нюанс, на который нужно обратить внимание, тут все же есть. Речь вновь идет о возможности возникновения объекта обложения НДС в виде выполнения работ. Арендодатель дал свое согласие на выполнение улучшений.

Значит ли это, что работы арендатор выполняет для него? Ответ однозначен — нет. Ведь сама суть улучшений в том, что арендатор их производит для собственных нужд.

Важно

Именно ему потребовалось улучшить имущество, чтобы более эффективно его использовать в период аренды.

Арендодателю же эти улучшения достаются только потому, что их нельзя отделить от имущества, собственником которого он является.

Если бы данные улучшения легко отделялись, то арендатор просто оставил бы их себе.

Так что и в этом случае говорить о том, что работы по улучшению имущества выполняются арендатором для арендодателя нельзя. А значит, не возникает и соответствующего объекта обложения НДС.

Арендодатель платит

Самый простой для арендодателя вариант учета неотделимых улучшений мы получаем в случае, когда он дал согласие на их проведение и согласился возместить расходы. В таком случае фактическим заказчиком работ выступает именно арендодатель. А значит, он вправе поставить к вычету НДС по суммам, уплаченным в качестве возмещения арендатору.

Правда, для этого арендатор должен выставить соответствующий счет-фактуру, а сами улучшения должны быть приняты на учет (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если же счет-фактура не выставляется, то никаких обязательств в части НДС у арендодателя не возникает, поскольку, как мы уже упоминали выше, отдельного объекта обложения НДС при возврате имущества с улучшениями не возникает.

Для целей налога на прибыль капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества у арендодателя будут амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

Амортизация по нему начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

Аналогично решается вопрос и с налогом на имущество — он начисляется на стоимость капитальных вложений в ОС, отраженную на балансе арендодателя в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

* Заметим попутно, что избежать подобной ситуации достаточно легко — достаточно просто включить в договор пункт о том, что улучшения возможны с согласия арендодателя. И одновременно установить простой порядок запроса такого согласия.

Источник: https://www.BuhOnline.ru/pub/beginner/2011/6/4852

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector